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直击上海别墅销售现场别墅濒临“脑死亡”

第一篇：直击上海别墅销售现场别墅濒临“脑死亡”直击上海别墅销售现场：别墅濒临“脑死亡”传统买家手握重金却无法进场，向市场大脑供血的途径被限购令切断，别墅市场冷得令人窒息。文/童丹霞张婧逸岳铮李金石202套、183套、143套、181套、20套、8套……2011年的第一周到第六周，上海别墅市场正经历由“房产税”前的狂热，到“限购令”出台后的熄火。“新国八条后，我们只成交了1套，都快忘了什么时候成交的了”。绿城玫瑰园的营销策划部经理彭熬杰提到目前的情况，感慨万分。事实上，像绿城玫瑰园这样的已经算很不错了。在很多其他项目，别说成交，售楼处连个人影都没有。过山车上海别墅去年的成交轨迹，像是“坐过山车”。上海中原地产研究咨询部的报告显示，2010年1季度上海别墅在周期性的淡季后，4月份随着供应量的上升成交大幅增加。然而，随着“新国十条”的到来，5月份交易锐减。到8月份，随着大批经济型别墅的入市，以及这期间很多别墅高达15%的价格优惠，成交再次冲高。10月、11月份上海别墅再次遭遇调控的冷清，到12月份，突然大爆发，冲上1300套。“别墅不像中低端产品的需求那么刚性，基本是一调控就没人买，一涨价大家全上去抢。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。经历几起几落，上海别墅总体相对于火爆的2009年不可同日而语。但尽管如此，中高端别墅和小户型别墅仍然取得了很好的成绩。中原地产数据显示：2010年上海单价5万元以上的一手别墅2010年成交面积突破20万平方米、同比09年增幅138%。在5万元以上的别墅项目中，有10个楼盘的销售总套数超过30套。在成交价格方面，上海别墅价格也在大幅上升。根据戴德梁行提供的数据，2010年上海别墅成交均价保持稳中有升的态势，同比约上升33%。黄金岁月在起起落落中，2010年底到2011年初，是上海别墅的最后黄金期。此时，上海房产税试点并没有出台，关于房产税的传闻沸沸扬扬，但普遍的说法是按新购商品住宅进行开征，且以大户型、高总价为主要征收对象。房产税的预期让购房者纷纷准备在政策出台前“抢购”大户型，赶政策的末班车。这段期间，上海一手市场的大户型产品，由于供应量有限，甚至出现“脱销”状况，很多买家纷纷转向二手市场购买大户型。借此良机，上海别墅在12月份成交非常火爆。“因为担心房产税出台，看房的人都争先恐后。”绿地公园壹品别墅的销售负责人至今对当时火爆的情况记忆犹新。上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，自房地产税即将征收传闻之后，大面积和高端物业成为主力。在别墅市场，3000万左右的高端别墅产品最受市场欢迎。一些小户型的经济别墅也受到买家的青睐。釜底抽薪然而，这样火爆的局面并没有持续多久。很快，随着“新国八条”限购措施的出台，上海别墅彻底被打入冷宫。根据“新国八条”，拥有2套住房的本市户籍家庭和拥有1套住房的非本市户籍家庭，暂停购房。而对于大多数别墅买家来说，大多拥有2套及以上住房。“能买的买不起，买得起的不能买。”薛建雄表示。新的限购政策出台后，投资客及高端买家被限制进场，豪宅市场一片惨淡情景。上海永庆房屋研展部统计数据显示，2月上半月一手住宅各产品线成交量均呈现大幅度八成以上的跌幅。其中，800万以上的豪宅成交量跌幅最大，半月仅成交15套，环比前半月的257套，下跌94%。同时，境外投资机构进入购房的门槛提高，境外热钱攻不进来，也影响到高端物业市场。在此情况下，各别墅售楼处门可罗雀的情景比比皆是。在2月份的第二周，上海别墅只成交了8套房源。价格难降在成交惨淡的情况下，很多别墅项目开始选择用推迟上市的方式来躲避这波“寒流”。据中房信的统计数据，在2月如约上市的别墅仅有4个，与1月底统计的13个别墅相比，有9个别墅明确表示将延期上市，延期比例高达69.2%。其中，在延迟开盘的9个别墅中，独栋房源（含纯独栋别墅和混合社区里的独栋房源）占据近7成，高端别墅供应明显减少。对于别墅后市成交情况，戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏分析，从中长期来看，虽然市场的低迷与观望仍会存在，但部分需求也将选择谨慎入场。此外，由于别墅稀缺性主题依旧存在，因此别墅价格短时间内难以下降。上海中原研究咨询部研究经理龚敏分析，出于规避房产税的考虑，去年12月份、今年1月份连续两个月豪宅交易居高不下，其后的平淡市场早有预期，因此眼下的冷淡不足以给价格形成实质性压力，“有价无市”局面在2月份不容易被打破。现场：上海晶园周末本是看房高峰期，但《东地产》在上海晶园看到，小区进出车辆基本没有。同样在佘山东郡这个预计年内开盘的别墅售楼现场，售楼处看不到看房者身影，售楼员见客户进门看房，交谈几句后便问道“有没有被限购”。据了解，售楼处之所以冷清，跟绝大多数客户被限购密不可分。“我原本是想卖掉一套二手别墅，再去佘山看看有没有合