第四章城市房地产权属及其管理法律制度.ppt.Convertor.docx

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第一篇：第四章城市房地产权属及其管理法律制度.ppt.Convertor第四章城市房地产权属及其管理法律制度第一节城市房地产权属概述第二节城市房地产权属登记第三节城市房屋管理第一节城市房地产权属关系一房地产所有权我国法律把土地以及房屋、林木等地上定着物作为不动产（一）房屋所有权1是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2房屋所有权的种类（1）国有房屋所有权(国家对国有房产享有的所有权)国有房产有直管公房和自管公房;国有房产的来源有(接管原公产、没收敌伪产、收购私产，私房社会主义改造、个人捐献、国家兴建等。（2）集体房屋所有权（由集体所有制单位享有的房屋所有权）集体房产主要来自单位购置、自筹资金建造或联合建造，以及少量受赠房屋。（3）私有房屋所有权（公民个人、家庭、数人共有或私营企业享有的房屋所有权）一般城镇私房所有权、自建公助房所有权（4）外产房屋所有权（5）中外合资房屋所有权（6）其他性质的房产所有权一房地产所有权（二）房屋共有1房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。2房屋共有的形式（1）房屋共同共有(房屋共同共有是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。）在处理房屋共同共有关系时，原则：1共有人对共有的房屋性质不明，不能证明房屋是按份共有的，认定共同共有。2在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有房产的，一般认定无效。3在共同共有关系终止时，根据等分原则处理，考虑共有人对房屋的贡献大小。4共同共有房产变卖时，其他原共有人有优先购买权。2）房屋按份共有（房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。）处理原则1共有人将自己的份额分出、转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利2有优先购买权3共有房屋的分割应保持房屋的使用价值。二,土地使用权(一)土地使用权的概念,内容和特征概念土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利.广义的土地使用权包括土地承包经营权、房地产市场中的土地使用权、土地使用权的租赁权等。狭义的土地使用权仅指房地产市场中的土地使用权。2土地使用权的内容(1)使用权土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。（2）收益权是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。（3）处分权只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。土地使用权的内容在经济生活中为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。二土地使用权(二)土地使用权的取得,变更和终止1土地使用权的取得原始取得-土地使用权原始取得的方式主要是有偿出让和行政划拨传来取得-土地使用权传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。土地使用权的变更(1)主体变更(主体变更的事由有:买卖,互易,赠与,继承,共有权分割,法人合并,法人分立,投资等)国家对土地使用权主体变更实行必要限制(2)内容变更(指土地使用权各项权能的变更)主要体现在土地用途范围的变更(3)其他事项变更(土地面积的变更、地上附着物的变更、土地使用年限的变更等)二土地使用权3土地使用权终止是指土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权）(1)因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。(2)土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权。(3)因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地.(4)因土地的灭失而导致土地使用权的终止.土地使用权终止后，土地上的建筑物和其他附着物的归属，（出让土地的归国家;划拨土地的适当补偿）四,住房部分产权(一)住房部分产权的概念是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。(二)住房部分产权的法律性质1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》对职工所住房的产权界定为三种情况；职工以市场价购买的住房，产权归个人所有；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，不过在进入市场的时间上受一定限制；3职工按标准价购买的住房，拥有部分产权（5年后进入市场，原单位优先购买）。四房地产相邻权（一）房地产相邻权的概念和特征房地产相邻权,是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。特征：1房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。2房地产在地理位置上必须是相邻的。相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使业人行使其权利时所体现的