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西安LOFT调研报告_图文(精)

第一篇：西安LOFT调研报告_图文(精)西安LOFT产品调研报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司西安分公司2010-7-18一、LOFT产品的发展1、LOFT起源与发展LOFT起源于西方,艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期,这种工业化和后现代主义结合的艺术,逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式,并且在全球广为流传。在我国LOFT作为一种建筑形式,已演化成为一种时尚的居住与生活方式。2、LOFT定义LOFT的概念:LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间”。LOFT的定义:高大而开敞的空间,上下双层的复式结构;流动性,户型内无障碍;透明性,减少私密程度;开放性,户型间全方位组合;艺术性,通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT的内涵是高大而敞开的空间,具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。LOFT的相关产品:SOHO,是英文[SmallOfficeHomeOffice]的头一个字母的拼写,就是[小型办公、家里办公]的意思。音译是“苏豪”,SOHO是人对自由职业者的另一种称谓,同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。在房地产的SOHO是指具有自由办公的空间。3、西安LOFT发展轨迹2004年,LOFT产品在西安问世,最早的应该是城西的上城LOFT,之后由东尚地产在城东推出的东尚LOFT、城南小寨的一又二分之一公寓,等项目相继推出LOFT产品。2008年电视连续剧《奋斗》的热播,LOFT产品更是引起了更多年轻的置业者的注意。一些品牌地产公司项目相继推出了LOFT产品,如绿地SOHO同盟、紫薇尚层、公园天下·观邸、大唐世家·520等。4.LOFT政策法规层高是影响舒适度的重要因素,市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线,规定:当住宅建筑标准层层高大于4.9米时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米,超出标准的也要双倍计算建筑面积。住宅立项的LOFT,需在4.9米以内,而办公立项和商业立项的LOFT,层高需分别在5.5米和6.1米以内,开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。二、西安LOFT产品分析1、LOFT产品分布:在售项目展示:LOFT产品分布特征①楼盘多位于高新科技开发区。②楼盘多紧邻地铁沿线,交通便利。③年轻客户群较多的区域。④多数为大型楼盘中的一个组团。2、西安LOFT产品分析目前,西安在售楼盘共381个,LOFT在售项目9个,所占比例只有2.3%。在西安物业形态中,LOFT产品供应量不大,属于市场稀缺品种。其中商业项目2个,住宅项目7个。城西区域在售LOFT项目3个,高新区域在售LOFT项目6个。7个项目为毛坯房交房,2个项目为精装修交房,装修标准为1500元/㎡。橡树街区、紫薇尚层、尚品国际项目以销售至尾盘,所剩房源不多。3、物业形态及楼层分布分析:物业形态展示:物业形态解析a、在售LOFT项目产品业态均为高层建筑,层高为14层-20层之间,整体高度为96米-108米之间,达到国家标准高层建筑100米的限制。b、在售LOFT项目土地使用年限50年、70年两种,以50年的居多。c、在售LOFT项目楼层高在4.8米-5.4米之间,5.4米居多。去除装修吊顶及一二层之间的隔板的高度,LOFT单层层高可控制在2.3米-2.6米之间,略低于国家规定的2.8米层高。多数产品下层的层高略高于上层,以满足下层作为主要活动空间的舒适度。d、在售LOFT住宅项目以小地块、点式楼形式出现,基本保持一梯5户,户型变化灵活,较大的提高土地的使用率。4.户型比较分析:户型分配详图户型比较解析a、LOFT户型上下都要兼顾,重要考虑的是上下高度配合的问题,在售LOFT项目现在比较流行的是客厅挑空。整体看来户型立体感较强,空间可以随意设计。b、在售LOFT项目户型产品采用动静分区,一楼为活动区域(厨房、客厅,二楼休息区域(卧室、书房,较大的提高使用舒适度。c、因其户型的特殊性,卫生间设置较为关键。LOFT小户型一卫的较多,二层面积较大则会设有卫生间,保证了私密空间同时又提高了夜间使用卫生间的方便性及安全性。d、在售LOFT以中小户型较多,主力户型面积在30㎡-70㎡之间,按双层计算折合使用面积在60㎡-140㎡之间,相当于平层的紧凑型1-3居。e、在售LOFT项目,小开间长进深的户型较多,居住舒适感较差。5.LOFT价格比较:具体价格展示:LOFT价格解析a、在售LOFT项目,普遍呈现高单价、低总价的