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酒店式公寓的盈利分析报告

第一篇：酒店式公寓的盈利分析报告酒店式公寓的由来酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是做短暂的休息和停留，但是提供给他们的是统一的上门服务，所以有酒店的性质，但又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的定义所谓酒店式公寓，就是拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多用于投资。酒店式公寓的特征酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。酒店式公寓的盈利模式经营增长盈利模式主要是指酒店式公寓采取传统的以销售酒店式公寓住宿.娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案。实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店式公寓盈利的模式。传统的依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店式公寓盈利的主要模式，随着酒店式公寓业的不断成熟和发展行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁。很多酒店式公寓都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店式公寓经营的增长遇到了前所未有的困难。酒店式公寓经营增长盈利模式强调利用三个平台酒店式公寓内部协调平台、酒店式公寓相关企业协作平台和酒店式公寓顾客沟通平台。从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。酒店式公寓产品的功能调整和提升包括:产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店式公寓功能布局的协调等。自助公寓的最大特色首先，酒店式公寓产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升整合休闲、咨询等服务功能，将酒店式公寓这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体从而扩大利润源。另外，酒店式公寓的空间功能布局也十分重要，如：提高酒店式公寓大堂等公共区域空间、酒店式公寓餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，长春短租房让空间的利用既符合功能要求又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。酒店式公寓通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店式公寓在经营成本和技术许可的条件下自己提供.也可以是与其他相关行业合作。从而形成酒店式公寓盈利增长点。如：酒店式公寓自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店式公寓用品代理、旅游解决方案等；酒店式公寓也可以与相关行业企业进行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司‘旅游商品批发商、媒体、广告等提供专业性较强的特色服务。酒店式公寓的信息化给信息时代的酒店式公寓发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店式公寓在管理、短租公寓交流等方面突破地域限制，商务酒店品牌培育的发展导向加速了酒店式公寓组织结构的革新，提高了企业运作的效率，为酒店式公寓创造了立体营销条件并且大大降低了酒店式公寓的交易成本，形成新的盈利空间。譬如：酒店式公寓预订系统的建立，使酒店式公寓集团的成员酒店式公寓可以在世界各地分享客源。同时，酒店式公寓还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展。酒店式公寓的经营及利润分配模式（一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。包租型经营模式优缺点分析：优点（1）固定经营模式,购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理；（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患；（3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间；（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。缺点（1）包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性；（2）据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工