华美大厦策划方案.doc

经营定位篇2一、项目分析2（一）地理位置2（二）项目现状2（三）项目SWOT分析2二、项目经营选项分析7三、项目定位11招商篇13一、招商范围13二、招商区域13三、招商条件13四、招商原则14五、招商策略14六、招商运作流程：15七、招商目的及总体计划18八、招商准备相关工作18管理篇19一、商业管理宗旨19二、经营管理方面19三、经营服务方面21四、项目管理结构22五、人员配置23广告宣传篇24一、广告目的24二、广告宣传受众24三、广告媒介选择24四、广告方案25五、形象包装方案26六、活动策划（略）26项目策划、招商运作具体时间及工作内容27经营定位篇一、项目分析（一）地理位置华美大厦位于著名商圈—华强北商圈的振兴路上，万佳百货华强店东侧，项目南为金茂礼都，在与金茂礼都之间有一片广场（约2023平方米）、北为单向行驶（东西向）的振兴路，东为四号路，西为万佳百货。（二）项目现状华美大厦原为一幢多层的工业厂房，随着华强北商业区的形成而改变，一、二楼（即一层夹层）也随之改为商铺使用，项目的经营数年来也经历了多次的改变，从中阁音像城到博恩凯音像再到美媚城。项目从2023年11月美媚城停业后至今一直空置。目前一楼大部分也经出租，商户中有麦当劳、千色店等较具实力的品牌商户，也有临时出租经营音像的商户。项目外立面均陈旧，二楼商场内由美媚城装修过，把它分割成小面积独立商铺（面积多在6-10㎡）。项目南面的广场已经铺设广场砖，金茂礼都一、二层商业裙楼一直空置，广场把华美大厦与金茂礼都连成一片。（三）项目SWOT分析3.1总表优势分析（S）⑴区位优势⑵项目可塑性强⑶人气优势⑷配套优势⑸自有物业的劣势分析（W）⑴项目规模较小⑵所在路段交通环境差⑶项目形象较差⑷地段机会分析（O）⑴华强北商圈⑵细分经营市场，进行独特的市场定位威胁分析（T）⑴华强北商业区的经营全面⑵华强北商业大型新项目启动，对本项目有直接威胁⑶项目以往经营的不成功留下的暗影3.2优势分析（S）⑴区位优势项目地处华强北商业区，为深圳的首席商业区，是全国有名的商业区之一，是本市商贾云集、商机最深厚的地方，华强北的电子专业市场是全国的电子产品批发、交易中心，吸引全国各地的客户。并且华强北是全国商业业态最全面的商业区，几乎所有的商业业态都已经进驻华强北商圈。本项目所在区位极具发展潜力的。优势应用：华强北作为深圳商业的制高点，是项目推广宣传的最有利之处，是项目推广的重点之一。⑵项目可塑性强华美大厦单层约2200㎡，规模不大，但还可向上发展，整合3、4、5层，进一步还可以与南面的金茂礼都连成一起，作为一个整体商业项目推广，项目规模近二万㎡，从而使项目达成一定的规模。而与南面的金茂礼都之间的广场则成为室内广场，如此规模的室内广场是产品推广、发布的最佳场合优势应用：整合项目可运用的一切有利的资源，使项目更具竞争力，投入资金改造，充足发挥项目的潜力。⑶人气优势华强北每日近百万的人流量，为本项目带来极大的人气与人流优势应用：人流、人气是此后经营的最大支持，大量的人流能提供应目的客户信心的保证。⑷自有物业的优势商业诈骗时有发生，并且在本项目也曾发生过。公司已经把物业买下，以自有物业招商，自有物业是对供应商的最直接的信心保证（不管是招商经营还是自营均是）。优势应用：运用自有物业作为项目推广的宣传卖点之一，树立客户对项目的信心。3.3劣势分析（W）⑴项目规模较小目前项目一楼大部分以街铺形式出租，剩下为内部不利经营部分两层总共可出租面积约3500平方米，单层面积仅2200㎡，规模过小不利于项目的推广。应对措施由于项目有拓展空间，向上、向南可扩大项目经营规模⑵所在路段交通环境差项目紧靠的振兴路为单行线，只能从东向西走，由于道路是数年前规划建设的，当初只是工业区的内部道路，道路较窄，通行能力小，华强北由于人流、车流大，是深圳交通状况较差的区域，目前政府对华强北报交通整治已收到一定的效果。⑶项目形象较差由于是数年前建设的楼宇，并且楼上为办公及厂房用，外立面已经陈旧，甚至有部分外墙已经开始脱落，项目外观杂乱形象较差。应对措施：对项目投入资金进行整治装修。⑷地段项目虽处在华强商业区范围，但却是商业区的边沿位置，相对于华强北商业区其他物业相比，地段处在劣势。3.4机会分析（O）⑴华强北商圈华强北商圈巨大的人量，每年数百亿的市场销售份额，经营任何产品均有成功的也许，华强北在全国的影响力近年越来越大，市场销售额近年飞速上升，是商业经营的金矿，是产品走向全国的平台，吸引无数的商家前来投资。机会挖掘：目前华强北的商业正在升级换代进行中，抓住华强北调整的时机，是本项目成功的机会。⑵细分经营市场，进行独特的市场定位细分目的市场，选定适合公司发展的市场是目前公司成功的关键，在华强北商圈这样业态齐全的商业区，对市场进行细分是非常必要