【房地产】中原：架空层专题研究.pptx

架空层专题研究架空层的概念架空层（OPENFLOOR）：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2.架空层应用范围目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的架空层的层高并不一定低有的可以达到6～9m但主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉降缝或变更基础形式处理。3.2增加私密性减少干扰以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题还大大提升了楼盘的品质。首先把住宅底层作为架空层进行园林绿化可以促进了空气流通、减少潮湿、美化景观；其次居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间更享受了半公共空间的邻里场所；另外架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性使人更贴近自然。3.5泛会所概念高档楼盘常出现双会所、泛会所概念利用架空层局部围合做半开放式会所。C.居住区部分配套商业、物业(物业服务中心、宿舍)的运用。1.商业价值1.1不占用容积率指标1.2拉近楼房间距1.3面积公摊1.4提升楼盘品质2.对应用的建议2.1营造方面2.２营销方面商业价值架空层越来越受到开发商和购房者的关注因为购房者在买房时大多不愿意住1楼这部分空间很难利用。架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度增加绿化面积为小区的业主提供更多的公共交流空间所以从建筑角度来说政府是鼓励开发商多建架空层的。架空层景观的营造目录1.设计规范1.1建筑面积计算1.2面积分摊规则2.景观营造2.1建筑空间2.2园林景观2.3交通组织3.可能遇到的问题3.1造园要素单一3.2层高限制3.3受地域条件限制3.4景观管理不善1.设计规范架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地视线通透、空间开敞；无特定功能只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。1.1建筑面积计算架空层架空部分能否计算建筑面积依据两点：一是层高是否满足2.2米；二是架空层是否做地面即与室外地坪是否有高差。1.1.1设计用途为公共开放空间A.与室外地坪无高差层高小于2.2米不计入建筑面积不计入公摊；B.层高大于2.2米3米以下之前规划中一般不计入层次和容积率不计入公摊；C.建筑底层布置层高3.0米以上架空层四周通透没有围护其建筑面积可不计入地块容积率。其电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。1.1.2设计用途为停车指除电梯、楼梯、门厅等建筑必要共用部位及配电间、信报间等必要使用空间外全部架空作为停车场所。A．架空层与室外地面有高差2.2米以上的架空层可计算建筑面积B．架空层与室外地面无高差或低于2.2米的架空层不计算建筑面积。3.4景观管理不善许多开发商当初造架空层的初哀完全是出于品牌的营造及提升楼盘的需要但是随着时间的推移及物业管理的不善不少的架空层最后成了杂物间、单车停车场、甚至挪作他用。架空层中的植物得不到合理及特殊的养护纷纷凋零、枯萎使得初建的景观效果早已不复存在。架空层园林景观的营造是城市园林绿化建设充分利用空间的一个新途径。这种设计手法使建筑与社区景观构成有机整体是开发商为业主精心打造的与自然亲密接触远离噪声与污染的人性化住宅产品这也将是地产界进入人性化营销时代的一个象征。THEEND