合富辉煌_民发集团南宁柳沙半岛大观天下项目发展策划报告_318PPT.ppt

南宁柳沙半岛项目发展策划报告分析篇分析篇目录PART1宏观分析广西关键词泛珠三角中广西的重要定位：连接西南、华南、中南和东盟大市场的枢纽中国-东盟自由贸易区的构建南宁区域性国际化城市的功能日益突出南博会——带动南宁外经贸经济快速增长更促进南宁的城市建设及相关行业发展分析：区域发展大环境下南宁的机遇PART1宏观背景宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景小结：宏观经济背景分析对本项目的启示PART1宏观背景分析城市建设与发展背景“136”工程让城市面貌一新为房地产迅猛发展助动现状：城市建设区域差异显著现状：基础设施和公共设施建设发展迅速规划：多中心的主城区结构规划：“五横三纵”、快环+外环构建城市道路骨架城市的发展方向：重点发展东、南区域适时向西东盟商务区和五象岭新区成为近期发展的重要区域青秀区：功能复合的“首府第一区”青秀区：民族大道构成区域的骨架柳沙：城市热点中的宁静地具高尚居住区的潜质柳沙：日常生活设施欠缺但临近成熟的建成区域柳沙：以生活性道路为主与城市干道连接便捷小结：城市建设及规划对本项目的启示PART2市场分析市场总体特征——房地产市场快速发展未来有较大的发展空间市场总体特征——商品住宅价格趋近3000元/平方米升幅相对平稳市场总体特征——整体供求均衡2006年供应量增长较快市场总体特征--经济适用房、福利房和集资房大量存在市场总体特征——青秀区是南宁住宅建设的重点和热点地区PART2市场分析市场分布格局—板块划分凤岭板块凤岭板块凤岭板块南湖板块南湖板块南湖板块柳沙板块柳沙板块柳沙板块仙葫板块仙葫板块仙葫板块兴宁板块兴宁板块—朝阳路片区兴宁板块—朝阳路片区兴宁板块--东沟岭片区西乡塘板块西乡塘板块--城北片区西乡塘板块--城北片区西乡塘板块--高新片区西乡塘板块--高新片区江南板块江南板块江南板块良庆板块良庆板块良庆板块凤岭板块凤岭板块凤岭板块PART2市场分析南宁近年土地供应情况分析后续土地供应集中在凤岭板块PART3项目竞争环境及潜在需求分析中高档楼盘—开发特征中高档楼盘--户型供应特点楼盘中高档楼盘—目标客户PART3项目竞争环境及潜在需求分析竞争楼盘个案分析万昌南湖景园项目成功原因--稀缺地段和规划设计项目成功原因--开盘策略和户型设置项目的缺陷——产品打造简单处理开发品质感不足小结荣和山水美地项目特点—整体素质高是南宁中高档楼盘素质的标杆项目特点—诸多先创吸引客户目光项目特点—设计细节、物业管理和楼盘销售存在缺陷小结中房翡翠园项目优点—山地形象、配套完整、注重住区内的景观营造项目缺点—住宅沿道路线性布局组团空间不明确项目缺点—住宅布局与道路的结合不好形成诸多缺陷项目缺点—户型面积偏大但与设计品质脱节影响项目整体走高小结半岛香格里拉项目特点—紧凑的推货节奏项目特点—注重外部景观要素的运用内部景观及配套相对简单项目特点—户型160平方米以上占主导总价高于市场普遍水平项目特点—户型两梯两户争取最大的景观资源项目特点—整体定位诉求单一景观价值受损后直接影响销售速度小结半山丽园项目特点--建筑布局体现山地特色项目特点--立面简约景观细致项目特点--休闲娱乐为主题的配套设施项目的不足--局部处理草率影响楼盘外部形象小结半岛荔园项目特点和借鉴意义昊壮•一品尊府项目特点和借鉴意义地块周边项目特征分析：半岛丽园半岛融园柳沙职工住宅回建小区柳沙半岛案例小结PART3项目竞争环境及潜在需求分析潜在消费者需求研究工作说明业内人士：白马广告公司晴小姐榜样杂志社销售经理李小姐南宁建筑设计院方先生原南宁某开发商管理层李先生广告公司负责人刘先生合富南宁公司经理陈先生合富南宁公司策划经理苏先生枫林南岸销售主管罗先生南湖景园销售主管苏小姐保利凤翔花园销售人员……客户调查结论1：中高端客户丰富青秀区相对集中客户调查结论2：自住为主其中二三次置业比例高客户调查结论3：客户调查结论4：喜欢简洁的房子不要豪华的但是品质感觉要出来园林细节的处理要好…现在换房就需要四房的主卧要带衣帽间我比较欣赏倚林家园的入户花园面积大可隔成餐厅或者阳光室…—王小姐户型和面积的交互分析客户调查结论6结束南湖：功能完善、形象崭新、环境优美的中心城区东盟商务区带动的城市发展的热点：凤岭南宁柳沙半岛项目发展策划报告策略篇策略思路项目本体分析项目位置项目用