合同审查意见书.doc

合同审查意见书
致：重庆市天罡房地产咨询有限公司
合同名称：房地产居间买卖合同
合同编号：001
送审人：重庆市天罡房地产咨询有限公司
送审时间：2007-7-18
一：合同基本情况：
合同的基本条款有所约定，如：1、当事人的名称或姓名、住所。2、标的。3、价款。4、履行期限、方式。5、违约责任。6、合同生效条款。
二：合同存在的主要问题：
1、合同应具备的部分条款没有约定。
2、有些条款约定不明确。
3、有些文字表述不符合法律规定。
三：审查修改意见及理由：
一、当事人的名称或姓名、住所1、卖方修改为：“卖方：（以下简称甲方）”。应填写共有人的姓名。
因为：根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。
2、删去：“卖方、代理人、卖方项中的‘营业执照号、法定代表人’项。
因为：代理人只能是自然人，因此，不可能有法定代表人和营业执照项。
3、把“买方”调到第二项位置，把经纪方改为“中介方”，且分别注明“（以下简称乙方、丙方）”。
因为：一是符合合同的一般规律，二是根据《城市房地产管理法》第56条规定，中介机构分为房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司。而我们公司的类别是房地产咨询公司。
二、房屋其本情况
以表格的形式作如下修改：
坐落：重庆市万州区幢号单元层次房
号建筑结构建筑面积（平方米）套内面积（平方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人土地证号土地性质附属设施因为：这样修改简单明了。
三：三方承诺并保证
（一）甲方
1、该房屋产权清晰、合法、交易手续完备，无任何债务纠纷，并
保证产权人及共有人同意出售此房。
2、该房产没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、保
全、罚没。3、该房产没有设定抵押等担保。4、公告拆迁范围，即将实施拆迁。
5、其他禁止、限制交易的情况。
6、积极配合办理过户手续，不得以任何借口推诿。
（二）乙方
1、按规定交付定金及房款。2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。
（三）丙方
1、见证并监督本合同的执行。2、代办该房屋过户、贷款的相关手续。3、代收乙方支付的定金、房款，并接受委托向甲方支付房款。4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。
这样规定，有利于中介公司免责，且对三方有一定的约束。
四、价款、相关费及支付方式
（一）房价及支付方式
双方同意上述房屋售价为人民币（大写）____万_____仟_____
__________元整(小写)_________元。
第一次付款：年月日前乙方按出售房屋价格的____％支付首付款（大写）_________________元（小写）_________元（此数额含定金）。
第二次付款：过户的同时，乙方凭丙方持有的《业务受理单》将（大写）_________________元（小写）_________元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。
第三次付款：甲方协助乙丙方办理水、电、气、闭路等手续后，乙方向甲方支付尾款元（大写）小写。
甲乙双方采取按揭方式支付房款的，付款方式及相关相关约定适用丙方的《二手房按揭服务合同》。
这样修改比较清晰，尾款的目的在于保证甲方协助附属设施的过户，且有利于甲方不破坏附属设施。原合同规定“买方应在办出新房产证当日将余款付清……”这样约定，不利于及时交割，且对甲方存在房屋所有权移转而有收不到部分房款的风险，对丙方也留下后遗症。按揭服务应当另行规定较合适，因为合同调整的对象不同。（二）相关费用
1、经甲乙双方约定，该房屋交易税费按国家规定收费标准由
承担。
2、签订本协议的同时，甲乙双方按与丙方约定的收费标准，甲方支付佣金（大写）_________________元（小写）_________，乙方支付佣金（大写）_________________元（小写）_________。
3、权证代办费（大写）_________________元（小写）_________，由方支付。
这样修改比较直观。原合同规定了很多税费明细，其实没有必要，且这样规定有一定的风险，因为税费国家随时在调整，变化比较快，很难列举清楚，容易导致甲乙双方扯皮。因此，只要作笼统说明即可，即按照国家有关税费规定由甲乙双方各自承担。为了结合万州部分市民的特殊情况，有些交易人不懂国家税费，怕上当，愿意净的或者净付，因此，可以约定由一方支付税费。五、过户、交房及方式1、经甲乙双方协商，甲乙双方应于年月日到万州区房屋交易中心协同丙方办理该房产过户手续。
2、甲方应于年