合富辉煌_邹平商住项目策划报告_战略与定位_125PPT.ppt

案名建议案名建议邹平未来的SHOPPINGMALL参考案例：三水广场三水：与邹平相似的经济人口背景三水商业主要集中在旧城区中心一个很小的商圈，集中商业体规模都不大，业态和经营模式都很传统守旧，其它商业基本为底层铺面经营，还处于以农贸市场带动起来的“马路商业”阶段，呈现散、乱、差的特点，已经不适合经济和城市发展的需要。三水广场整体定位：广东至大的花园式购物广场整体业态及功能：引领市场，力求极致整合强势品牌资源，成功吸引高端消费回流三水广场市场效应：当地商业市场的伟大突破天兴·第一MALL：邹平的“三水广场”PART2街区商业发展定位聚焦核心问题：如何做快速套现的街区商业？从投资层面看—解读心态，洞察需求整体格局：主要分布在东部、南部，老城中心供应极少项目普遍热销，老城中心供给少刺激价格步步攀升圣豪购物中心曾掀起了邹平商铺投资的历史高潮老城中心商业街发展现状：处于初级层次、亟待发展提升东部南部以失败项目占主流，对市场形成负面影响典型案例分析：黄山步行街黄山步行街：本地中小商家为主，经营惨淡，商家不断流失黄山步行街：主要失败原因与教训典型案例分析：黛溪不夜城黛溪不夜城：项目基本旺销，但招商经营面临巨大问题黛溪不夜城：主要失败原因与教训竞争层面小结从投资层面看—解读心态，洞察需求评价本项目前景可接受的投资总价商业投资热情高，但对以往失败投资经历心有余悸投资层面小结从投资层面看—解读心态，洞察需求经营者需求旺盛选择商铺时考虑的因素可接受的租金（元/月·m2）经营层面小结发展理念：城市街区商业的引领者街区商业发展定位市场定位建议街区商业主题定位街区商业形象定位——时尚第一站，潮流风向标推广案名建议合理规模与布局设定合理规模与布局设定从需求特点看，套现难度高：三层商铺通常以大面积商家经营为主，因此较多整层或半层出售的情况，一般要快速套现的难度较高；
从成本收益看，套现利润薄：三层的商铺售价一般仅能达到首层商铺的30%，投资回报效益低，即使能快速套现其利润也相当薄；
从经营前景看，空置机会大：一般街区商业到达3层的人气都会明显递减，过多地做到3层的话，经营难以保证，将影响整个商业街区的形象；适宜引入的业态——符合街区商业的时尚主题，并与集中式商业形成错位业态布局方案业态布局是引导性而非控制性方案投资者来源：经营者定位商铺间隔销售价格建议静态价格本项目商业价格市场比较法综合修正系数表PART3住宅发展定位聚焦核心问题：如何做快速套现的高端住宅？从供给层面看—扫描市场，洞察机会邹平整体房地产市场处于刚起步阶段，投资额及开发量水平均非常低，后续提升空间非常巨大邹平目前的房价相对而言不高，但增长趋势明显，未来还将继续上涨邹平城区内未来商品房供给将日趋稀缺，价格还将继续走高城区内后续土地供应非常有限，潜在竞争小住宅市场大势小结从供给层面看—扫描市场，洞察大势黛湖家园规模及配套：以中小规模为主，但配套设施较少产品类型：以多层住宅为主，且立面形象单一，小高层产品初露端倪户型及面积：目前三房是主力户型，面积分布在120—140m2，
户型供给越来越丰富，面积供给区间呈扩大趋势价格分布：城南最高，城北次之，城东最低客户及销售情况：南区团购现象明显，城东及城北以散客为主，楼盘销售情况均较好供给层面小结从供给层面看—扫描市场，洞察大势1齐明雅苑——规模最大并被政府机关集体抢购的楼盘
2香港馨苑——邹平首先以小户型为主打的住宅
3黛西华庭——目前市场卖价最高的楼盘
4圣豪花园——距离本案最近的楼盘典型楼盘分析/齐明雅苑典型楼盘分析/齐明雅苑典型楼盘分析/齐明雅苑典型楼盘分析/齐明雅苑典型楼盘分析/香港馨苑典型楼盘分析/香港馨苑小户型获得认可，客户以周边生意人及魏棉职工为主，后续供应不大典型楼盘分析/香港馨苑典型楼盘分析/黛西华庭典型楼盘分析/黛西华庭典型楼盘分析/黛西华庭三个案例说明了什么？圣豪花园——距离本案最近的楼盘圣豪花园开创了当时的创新性产品圣豪花园的房子在当时算不错的啊，而且在这么成熟的地段，房子又不多，很多人都是托关系来想留一套的……
——圣豪商业有限公司李先生典型楼盘分析/圣豪花园产品层面小结从供给层面看—扫描市场，洞察大势邹平人不缺房子住，他们需要的是跨越式升级的产品职业特征购房考虑因素偏好的购房面积需求层面小结
最大化挖掘当地居民对项目位置的认同度和高期望，在项目可能发展方向与消费者潜在向往的生活方式之间寻找到一种契合和对接，以强有力的推广主题和形象树立行业新标竿。
面对量少质低的市场现状，通过本项目打造一种跨越式和引领式的发展模式，有效寻求城市中产以上阶级的置业特征，以产品拉开竞争差距。
住宅发展定位本案必须遵守的两大客户原则主打什么样的高端客户？中端什么样的产品才能切合“富而不贵”人群的需求什么样的产品才能支撑住宅的高售价？主题定位创新性变革—