美林新东城二期整合推广方案.ppt

美林.新东城二期整合推广方案如何在泛CBD辐射圈谋求我们的高效回报I如何扭转“燕郊”北京编外郊县“偏远”的印象？上攻心，下工城如何扭转“燕郊”北京编外郊县“偏远”的印象？地域心理北京化：

忽略地域属性，强调与北京东区的一体化
以大北京为蓝图，两地市政规划、道路建设亲密合作

车程时间弱化空间距离的遥远感

930直达国贸仅30分钟，倡议CBD30分半径健康生活方式

燕郊与通州的比拼：

发展差：燕郊刚刚苏醒，通州渐成气候
交通差：燕郊比通州多15分钟，成本高一倍
价格差：燕郊比通州均价低1000-1500
放量差：燕郊大盘云集，通州抑住扬商，居住供应放缓
品质差：燕郊项目普遍品质较高，强调舒适度

结论：燕郊是通州交通成本的2倍，两个15分钟，通州介于CBD与燕郊之间。通州到CBD的15分距离，楼市差价翻一翻；通州到燕郊的15分距离，楼市差价仅千元，仅占1/4，而居住空间的舒适度，燕郊毫不逊色，另外，成本更低。——时间换品质，燕郊更划算。
如何在高品质大盘逐鹿的燕郊新城抢占最佳席位？本案在燕郊竞争力分析之产品力：

滨河高尚居住阵营——品位相对较高
燕郊潮白河河堤公园之上，以本案、东方夏威夷、星河皓月形成区域高品位居住带
全方位城市体系——享受城市便利
500米欧尚步行街，生活广场，5000平米山水生态会所，体育健身主题公园、三大中心（托幼、托老、社区医疗）
精致小户型唱主角——总价较低（主力20-40万/以4500估算）
50-80平米一、二居占70%；90平米大二居15%；110-120平米小三居10%；135大三居3%;越层和大户型2%。小户型较区域同类产品面积小10平米，总价得以控制
人工与自然环境优越——拥有别墅情境
潮白河、高尔夫风景线，利用地势天然落差营造“三轴三带”，以谷、岭、堤为节点的三纵景观轴，三横景观通廊，半开放自然景观
美林地产品牌——强势品牌号召力
“塑物为美、树仁成林”，中高端地产品牌典范，创建美林花园、美林香槟小镇、碧水庄园、青岛美林小镇、长沙水郡等明星楼盘，率先登陆燕郊的一线品牌地产。
本案在燕郊竞争力分析之横向比较：单价：本案与星河皓月相当，较上上城高500-700元，较东方夏威夷低一两百
总价：本案主力户型在20-40万之间，处于较低水平，和上上城相当，比另外两者低，较有竞争力
影响力：东方夏威夷名望最高，上上城风头最劲，星河皓月最寂寞

结论：上上城和本案总价最接近，但环境与居住舒适度不能相提并论；上上城四期、星河皓月三期上市将会制造威胁。
和东方夏威夷做朋友——提高品牌价值；和星河皓月既是朋友也是对手——贴身肉搏；和上上城拉开距离——不与之为伍。
制胜之道：本案的核心竞争力：

关键词：
潮白河/高尚居住带/小户型/别墅情境/城市体系
如何实现泛CBD辐射区客群主体的对位沟通？生活在北京而非生在北京的置业者（80%以上/主流）：
身份焦虑，在无产业的情况下缺少归属感；父母身在外地，须安置家人；在意迁户政策，关心子女未来。压力最大，需要一个平衡。反CBD，建立与之不同的更为健康的生活方式
亲CBD，直线交通以时间简化空间
工作与生活，张驰有度，各得其所如何建构差异化形象出奇制胜？有没有一种距离，可以平衡CBD的爱恨？
有没有一个支点，可以左右都市与自然？
有没有一种色彩，可以平衡理智与感情？
有没有一种场所，可以和谐梦想与现实？有没有一个概念，可以诠释这里的生活？如果世界可以“漫”下来……
我们就不必被动追逐，
而是主动享受！创意概念“漫”是一种生活方式忙是为了更好的闲，适当的时候停下来，漫漫享受生活
——漫是自由洒脱的

人不是办公用品，不只属于写字间，还属于爵士乐和威士忌
——漫是烂漫多彩的CBD东.大河之翼的漫调都会案名导入燕郊在北京的东缘，但地产属性上属于北京血统，本案案名也可以直接打上北京的烙印，避免地域上的距离感是必须遵循的原则……北京水翼翼的涵义：
1.鸟的翅膀
——在此预示着飞翔，人的抱负和地的价值得以舒展
2.飞机或滑翔机等飞行工具两侧伸出像鸟翼的部分，
有支撑机身、产生力等作用
——在此寓意生活的平衡，保持平衡才能保持和谐
3.侧翼
——燕郊在北京的东侧，本案在潮白河的侧翼
4.帮助；辅佐
——水能养智，水能生财，水是生命之源灵感之源漫城创意频道创意表现——报广一（综合形象篇）：创意表现——报广二（生活形态篇）：创意表现——报广三（水环境篇）：创意表现-户外路牌创意表现-围档：创意表现——地铁车厢内广告牌创意表现——930车体广告如何高效有序实现品牌及销售促进？年度初步销售目标：鉴于物业档次差异，便于直效传播，物业形态个性化命名：
花园洋房——香谣
突出别墅情境高品位居住
青年公寓——A-man城堡（或COCO寓所）
显耀青春个性，SOLO主张
高层板楼——Anyv