车库售后回租该缴多少税金.doc

车库售后回租该缴多少税金
A房地产公司为加快开发产品资金回笼，开始执行车库销售回租返利政策，该促销政策规定，业主购买商品房后可以自主购买车库一个，价款20万元，业主购买后，产权归业主所有，但需在5年内返租给A房地产公司关联的B物业公司统一管理和租赁，B物业公司5年内每年给予业主10%返利，5年后使用权彻底归还业主，该促销方案涉及哪些税务问题呢？
销售收入问题。开发商A销售车库按照20万元计算，需要开具发票20万元，营业税营业额按照20万元计算，营业税金及附加应计算缴纳20×5%×（1+7%+3%+2%）=1.12万元，企业所得税收入按照20万元计算，土地增值税清算收入总额也要按照20万元计算。
每年支出返利是按照销售价款的10%计算，每年支出20×10%=2万元，5年累计支出10万元，开发商按照20万元计算税金，等于营业税金及附加多支出10×5%×（1+7%+3%+2%）=0.56万元，土地增值税增加增值额10-0.56=9.44万元，按照最低税率计算多缴纳土地增值税9.44×30%=2.832万元，企业所得税多支出（10-0.56-2.832）×25%=1.652万元，印花税多支出10×0.05%=50元，合计多支出税金.56+2.832+1.652+0.005=5.049万元，开发商相当于净收入为20-10-5.049=4.951万元，仅相当于原价20万元的25%。
另外还有业主的税金问题，业主每年所收取的返利一般都是收取的净额，如果产生税金则由开发商一方负担。
业主税金问题。参照《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定，酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业－租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。
虽然这里是车库不是酒店产权，但性质类似，也应该按照租赁所得计算征收税款。涉及的税种和税率包括房产税12%、营业税金及附加5.60%、个人所得税20%。假设业主取得的为净收入10万元，经换算含税收入应为14.45万元，涉及房产税14.45×12%=1.73万元，涉及营业税金及附加14.45×5%×（1+7%+3%+2%）=0.81万元，个人所得税按年计算，5年合计应交纳个人所得税：（14.45-1.73-0.81）×（1－20%）×20%＝1.91万元，合计税金1.73+0.81+1.91=4.45万元，B物业公司要取得成本税前扣除，则要承担14.45万元的支出方可以取得发票。
租金收入问题。业主都要停车，停车则缴费，假设B公司每个车位每年可以收取租金2.89万元，5年收取租金14.45万元（正好与返租成本平衡），我们看还有什么税金发生。5年应计算缴纳营业税金及附加14.45×5%×（1+7%+3%+2%）=0.81万元，企业所得税有收入14.45万元，成本方面如果代业主承担税金则可以开出发票14.45万元，若不代业主承担税金，则可能无法取得成本发票，则会产生所得税（14.45-0.81）×25%=3.41万元，我们假设B物业公司平价租出，能够取得发票，看开发商一方净收益情况。
A房地产公司销售收款20万元，转B物业公司支付业主租金（固定返利）10万元；B物业公司租金收入14.45万元，承担业主税金4.45万元，开发商一方净收入=（20-10-5.049）+（14.45-4.45-0.81）=14.141万元，如果开发商不能保证平价14.45万元租出，则净收入还会减少。
利用开发产品售后回租已经成为开发商们融资的常用手段，也许开发商更注重资金的时间价值，但是这种涉及多方的税务关系所引起的税务风险问题值得关注，特别是2016年房地产业营改增后，高收入会带来较高的销项税额，进项税额无法从业主（个人）方面取得发票，开发商方面税务风险会进一步增加。