实例说明为什么房地产企业印花税不可单独扣除.doc

实例说明为什么房地产企业印花税不可单独扣除

某房地产公司取得房地产销售商品房收入5亿多元,共缴纳印花税250多万元。该房地产企业报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料,将此笔印花税单列出到与转让房地产有关的税金栏目中。税务人员审核后,告知该处理有误,要求更正。企业财务认为,按照现行会计核算,所有企业缴纳的印花税都是计入管理费用的,非房地产企业可单列扣除,为什么房地产企业不能扣除?
案例分析
案例1
某房地产公司出售一幢写字楼,收入总额为50000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款的各种费用5000万元;房地产开发成本15000万元;财务费用中的利息支出为2500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有250万元属加罚的利息;发生了开发费用4000万元(含印花税),转让环节缴纳的有关税费共计为2775万元(不含印花税);该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。(假定一次销售完毕。)
(1)取得土地使用权支付的地价及有关费用为5000万元;
(2)房地产开发成本为15000万元;
(3)房地产开发费用=2500-250+(5000+15000)x5%=3250(万元);
(4)允许扣除的税费为2775万元;
(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。
加计扣除额=(5000+15000)x20%=4000(万元);
(6)允许扣除的项目金额合计=5000+15000+3250+2775+4000=30025(万元);
(7)增值额=50000-30025=19975(万元);
(8)增值率=19975÷30025x100%=66.53%;
(9)应纳税额=19975x40%-30025x5%=6488.75(万元)。
账务处理(单位:万元,下同):
支付土地价款时:
借:开发成本5000
贷:银行存款5000
支付开发成本时:
借:开发成本15000
贷:银行存款15000
发生的开发费用时:
借:管理费用4000
贷:银行存款4000
企业销售时:
借:银行存款50000
贷:主营业务收入50000
结转开发成本:
借:主营业务成本20000
贷:开发产品20000
计提土地增值税:
借:营业税金及附加6488.75
贷:应交税费用应交土地增值税6488.75
其他会计核算与土地增值税无关,不再累述。
案例2
某工商贸公司建商贸楼,交土地出让金及相关费用3700万元,开发成本3250万元,开发费用425万元,利息支出60万元,能提供金融机构证明,竣工后,公司停止商贸业务,将商贸楼销售9800万元。销售营业税率5%、城市维护建设税率7%、教育费附加3%、印花税率0.05%,该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。(注:非自建项目,假定一次销售完毕。)
(1)销售收入=9800(万元)
(2)扣除项目:取得土地支付的金额=3700(万元);开发成本=3250(万元);开发费用=利息60+(3700+3250)x5%=407.5(万元);税金=9800x5%x(1+7%+3%)+9800x0.05%(印花税)=543.9(万元);扣除项目合计=3700+3250+407.5+543.9=7901.4(万元)
(3)增值额=9800-7901.4=1898.6(万元)
(4)增值率=1898.6÷7901.4=24%。
(5)应纳土地增值税=1898.6x30%=569.58(万元)
账务处理
支付土地价款时:
借:无形资产3700
贷:银行存款3700
进行建造房屋时
借:在建工程3700
贷:无形资产3700
支付开发成本时:
借:在建工程3250
贷:银行存款3250
发生的开发费用时:
借:在建工程425
贷:银行存款425
建造达到可使用状态时:
借:固定资产7375
贷:在建工程7375
企业拟销售时:
借:固定资产清理7375
贷:固定资产7375
销售时:
借:银行存款9800
贷:固定资产清理9800
计提土地增值税以外的相关税费(含印花税)时:
借:固定资产清理543.9
贷:应交税费用各项税费543.9
计提土地增值税时:
借:固定资产清理569.58
贷:应交税费用应交土地增值税
569.58
其他会计核算与土地增值税无关,不再累述。
通过以上两个案例,笔者认为,房地产企业和其他企业,两者财务会计核算不同,房地产企业的印花税是计入到管理费用,包括在开发费用中。根据收入费用配比原则,一项收入产生的费用只能扣除一次,房开企业销售房产的