房产公司不同用途的产品如何成本核算.doc

房产公司不同用途的产品如何成本核算

【问题】
房地产企业开发的同一个项目，有不同类型和用途的开发产品，比如一般底层是商铺，上层是住宅；而住宅有普通有大套，请问专家在进行成本归集和核算时候是否需要按不同的用途和户型分摊核算？清算土地增值税是否只有在账面分开核算了，达到普通标准的住宅才能享受优惠政策？这样的话成本需要如何进一步细化核算？
【解答】
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条第二款明确规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
个别地区也进行了更为细致的规定，比如《深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知》（深地税发[2009]24号）9、土地增值税清算以纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为单位。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
房地产企业对于开发产品的成本归集，根据企业会计准则及财务通则规定，直接费用在发生时直接计入成本对象，间接费用在资产负债表日按照系统、合理的方法分摊计入成本对象。具体情况千差万别，更细致的核算层次准则没有，也不可能给出标准的方法，我们理解，减免税涉及到国家利益，企业的核算体制应该能够为纳税提供足够的支持，对同一类事项，会计核算与税务处理规定不一致的，纳税处理时，以税务处理规定为准。
房地产企业对房地产商品的成本计算，应遵循公平合理的原则制定开发成本的计算分配核算规程，计算不同类型和用途的开发产品的成本。计算方法一经确定，不得随意更改变更，人为操纵成本的计算和分配。
课后寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！