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房地产-市调报告

第一篇：房地产-市调报告市调报告市调目的：对昆明南市区进行调研，范围：西边以广福路为界，北边以昌宏路为界，东边以昆洛路为界，南边以新螺狮湾为界。对三个在售项目进行踩盘，了解其销售情况，价格，交通等。区域背景：正2003年,云南省委省政府、昆明市委市政府决定全面启动现代新昆明建设的战略。立足百年,以滇池为中心,实施“一湖四环”和“一湖四片”的昆明城市发展的新昆明战略。在新昆明“一湖四片”的布局中,晋宁昆阳统称为新昆明的南市区。新昆明的战略目标是将昆明建设成为区域性的国际都市。要完成这个战略目标,就必须完成城市扩容,即扩大城市面积和增加城市人口。然而,从城市经济学的角度来说,没有产业的城市就是没有灵魂的躯壳,那么新昆明的布局就不应该仅是单纯的扩大城市面积、增加城市人口,而应该是致力于产业的发展和布局。只有产业发展了,城市才能扩容。因此,新昆明的战略规划首先应该是产业规划。1.范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。总面积159平方千米。2.定位：南市区处于新旧昆明的要冲地带，将形成铁路、公路、航空交通网，经贸、旅游度假、生活居住的集中区。3.规划：滇池生态农业区、大型生态公园及旅游度假区以草海公园、滇池国家旅游度假区为主；交通枢纽、金融、商贸会展和官渡古镇保护区以东部为主；生态农业、农田景观以南部为主；法院、检察院等及省级机关新行政办公区、居住区和第三产业主要集中在北部区域。4.交通：按照规划，南市区将形成“六纵四横”交通网，“六纵”：滇池路、前卫路、官南路、春城路、关雨路、昆洛路；“四横”：南过境干道、十里长街、广福路和环湖路。公交方面：东南板块有昆明公交集团世纪城车场，周边可搭乘149路、154路、31路、161路、162路、163路；沿老海埂路·前卫路、关南路、春城路有110路、127路、109路、85路、90路、52路、67路等；围绕广福路周围有6条公交线路，沿滇池路有44路、73路、120路、106路、93路等公交线。另外昆明公交集团公司拟在水晶村和前卫路再建2个公交车场。未来，南市区公交车场吞吐量达500辆，还将开设南市区以南更多公交线路，并与呈贡新城3块共200多亩的公交场站形成呼应。5.教育：随着大量人口入住，南市区的教育配套也在逐渐完善，现有湖畔之梦幼儿园、海贝幼儿园、南苑双语幼儿园、和平幼儿园、新亚洲.地球村幼儿园；海贝中英文小学；官渡一中、昆三十一中、杨家地中心学校、云师大附属世纪金源学校、云大附中星耀学校、昆明三中滇池分校、北大附中和福海中学等。高校有云大滇池学院、云大洋浦校区。6.医疗：南市区医疗设施网点目前尚显不足，还主要依靠主城提供，现有云南中西医结合医院、空军昆明医院、云南妇产科医院、福海卫生院、建工医院、阳光医院；建设中的世纪城3.6万平方米的甲级医院，规划建设的同仁医院，已经签约的昆明市第一人民医院将落户体育城等，昆明市儿童医院南区项目也将于年内开工建设，设床位600张。7.行政机关：南市区将形成一个重要的行政区，省委、省人大、省政协、省公安厅、省高级人民法院、省工商局、省检验检疫局、市中级人民法院等省级机关陆续搬迁至此。8.公园：宝海公园、官渡古镇、世纪城中央如意公园、民族村、海埂公园、滇池旅游度假区。另外，滇越铁路主题公园、极地海洋公园、大型购物休闲广场等三大主题公园已落户滇池度假区。9.体育文化设施：云南大剧院、袁晓岑艺术园、规划有新云南省博物馆，已经建成的体育城万人体育馆。10.山水景观：滇池、草海大坝、西山，在南市区，即使住在官南板块，七楼以上的居民也可远眺滇池西山美景。区域项目●融城金阶：官渡区民航路与关上南路交汇处●大都：珥季路与彩云北路交汇处●润城：西山区日新路与前兴路交汇处●中豪：新螺狮湾国际商贸城处●海伦国际：官渡区广福路与金源路交汇处●魅力之城：广福路与昆洛路交汇处市调项目：海伦国际、大都、中豪泛亚国际（图1:项目分布图）●海伦国际1.地理位置：昆明市官渡区广福路与金源路交汇处。（图2：海伦国际楼盘现场图）2.开发商和代售公司：开发商：昆明市海伦堡房地产开发有限公司代售：世联地产3.项目基本信息：物业类别：住宅、商铺、公寓、写字楼占地面的：2600亩建筑面积：530万平方米容积率：3.39绿化率：49.66%开盘时间：2013年8月24日物业费：1.8元/平方米*月车位量：地下两层停车场，车位比例：1:1正售项目：4号区1、2、3、9栋，户型：2梯3户、3梯6户，平均售价：8900-9000元/平方米项目配套：项目周边步行10分钟范围内，购物、餐饮、酒店、医疗、教育等应有尽有：购物：金源时代购物中心、华洋国际家居博览中心、得胜家具城。酒店：世纪金源大饭店医疗：官渡区红十字会医院、肾脏病医院、教育：云大附中（云南大学附属世纪金源学校）、金