2014年世联云浮华侨新城项目整体定位与物业发展建议报告PPT208.ppt

云浮“华侨新城”项目定位与物业发展建议本项目在策划定位阶段工作分两部分目前处于第一阶段：整体定位及物业发展建议3【区域概况】云浮地处广东省中西部东部与珠三角接壤距广州仅两小时车程【项目区位】项目地块处在市区的老城区距离市政府仅一公里距离区位优势明显【地块状况】总用地约为32亩容积率初定为6.8住宅只能做高层形式地块内部现有大量待拆迁建筑主要为住宅【项目优势1】地块周边800米范围内拥有三所医院还有幼儿园小学购物生活配套均较完善【项目优势2】地块西侧为南山河约有1000米河岸可视景观带私享250米的滨河景观休憩长廊【项目劣势1】项目容积率约6.8预期舒适度较低建议在符合经济条件下尽可能降低项目容积率【项目劣势2】中专桥狭窄影响南山河两岸的居民通勤同时影响项目商业氛围【项目劣势3】受征询意见的业主90%同意拆迁但仍有20户暂未同意拆迁【属性界定】【项目目标】【目标理解】初步测算后发现要实现经济目标需要容积率达到6.0以上17【核心问题提炼】如何实施高容积率方案使项目利润最大化成为项目的核心问题【发展概况】云浮市经济发展起步较晚经济水平居全省下游【产业支撑】打造石材产业集群等五个百亿产业集群以产业发展带动城市发展和人口聚集【人口与城市化】云浮市整体常住人口增长较为缓慢但随着城市化进程推进城市人口增加云城区人口增长趋势明显【发展方向】云浮发展方向为“北拓、东进、西联”未来将以“一江三组图”结构拉开云浮城市发展新框架【发展定位】根据云浮“广东大西关”的定位以中心城区为核心发展第三产业增强中心城区吸引力【区域优势】一河两岸是城区重要景观轴线代言未来云城的滨江生活本项目在区域拥有稀缺河景资源【政策趋势】云浮商品住宅以刚需为主投资比例小价格涨幅处在正常范围内未来两年限购的可能性小【政策趋势】2012年全国房产政策开始定向放松市场出现“小阳春”未来以巩固调控成果为主出台更严厉新政可能性小【供求】近年来云浮全市和云城区的商品房供应与成交平稳增长需求旺盛云城区成交量相对稳定在20-25万平方米/年【云城区住宅市场格局】云城区在售楼盘为九个其中核心区六个多为尾盘外围区以外来品牌楼盘为主【市场主要楼盘基本信息】【市场存量和消化情况】云城区楼盘可售货量可达到14.4万平方米市场存量较小市场单盘消化速度为3～5万平方米/年左右【供应成交－户型】市场畅销户型为三房和四房其中三房更畅销占整体比例50-60%【供应成交－面积】市场畅销面积段为120-140平方米其次为80-100平方米【户型与面积交叉分析】市场最畅销三房在120-130平方米最畅销四房在140-160平方米【供应成交－总价】市场最畅销总价区间主要在50-90万元总价超过90万元销售速度放缓【供应成交－单价】核心区在5800-6000元/平方米之间外围区在5000-5200平方米之间城市核心地段能溢价约800元/平【产品特点】户型：户型方正实用得房率较高仍有改进空间美好华庭【产品特点】园林：打造粗糙缺乏细节体现水景绿植等缺少维护整体档次感较低部分楼盘毫无园林可言【规划分析】楼盘多“点式”排布以1梯4户为主采用围合排布售价低200元/平方米左右【朝向分析】客户对西向产品抗性相对较大与其它产品相比西向产品售价相对低300～500元/平方米【车位分析】大部分楼盘车位配比在1:0.8~1:1.0车位的价格较高约在15～20万/个销售状况较好【公寓价格】城市核心区公寓销售较好总价主力区间在40~60万元平层公寓能实现比住宅高约800元/平方米的溢价【公寓面积】市场主流户型为45-70平方米的一房单位【公寓需求估算】根据云城区从业人员规模、经济发展情况、所占市场份额等因素估算本项目公寓需求约180～270套【商业格局】商业整体发展阶段较为初级主要商业以临街商铺形式存在已运营大型集中商业仅兴业广场一家【临街商铺】供应总量仅为1万平方米单位面积主要集中在50-100平方米总价分布主要在150万元以上【临街商铺】层数以一层为主不超过两层层高约5米左右二层售价下降迅速【临街商铺】市场上社区商铺推货时间较短销售速度约为10套/月但客户购买商铺意向较强烈【临街商铺】项目周边社区街铺多为一至二层主要业态为生活服务类零售和餐饮休闲娱乐类租赁价格偏低【集中商业】兴业广场：位于城市核心区规模较大总体经营状况较差低楼层出租率和客流量相对高高楼层空置量大【集中商业】兴业广场：项目分散出售导致经营不统一短期内较难有改变【东方时代广场1/4】总规模较大为云浮少有的大型商业综合体但所处位置非商业核心区商业氛围不浓【东方时代广场2/4】业态丰富综合性强并有主力店喜伴超市进驻【东方时代广场3/4】首二层以分隔划铺并带返租的形式出售部分商铺首层销售速度较快二层速度较慢【东方时代广场4/4】商铺采用散卖的形式保证了开发商的资金快速回笼但统一经营