合富辉煌_珠海金域蓝湾海景豪宅项目策划方案_120p_营销.ppt

万科在珠海向国际启航目录34珠海——南中国的一颗滨海明珠是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿有“百岛之市”的美誉。港珠澳大桥（规划中）因为自由行的开放以娱乐服务事业为主导的港澳经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少经济规模不大的情况下人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。综上所述：10珠海房地产市场进入市场化快速发展阶段土地实现招拍挂外地开发商纷纷进驻施工面积近年大幅增加销售面积较为平稳近年住宅售价升幅明显外来需求占重要地位港澳客户快速增加珠海房地产市场主要板块分布珠海房地产各板块主要特征珠海房地产发展市场前景预测1920海景地产发展迅速主要海景板块描述23香格里海研究说明26在售项目分析项目规模美丽湾二期完善的社区配套、专业的物业管理有效提升楼盘档次如：旭日湾、扬名海邑、海湾半山项目名称130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品项目名称2003年前海景盘均价集中在5000－7000元/平方米（毛坯）。大部分楼盘由于产品定位不当设计欠佳加上房地产大环境影响导致市场消化速度普遍较慢项目名称海景盘面积大、单价贵总价高主要面对高端客户客户主要来源：1、珠三角及外省2、港澳台、外籍及海归人士3、珠海本地4、其它区域购房主要目的：1、长期家庭居住2、度假/养老/避暑3、投资兼顾自住客户来源珠海欠缺全国性品牌发展商楼盘影响力不够高层物业成为目前一线海景盘开发主流完善配套、专业物管直接提升楼盘档次港澳客户尤其受落海景、山景成为海景盘最核心卖点价格高低主要取决于海景的优劣近年海景盘开始运用与海结合的时尚新颖外立面风格130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品产品设计注入了较多豪宅元素但舒适有余尺度不足一线海景单位目前均价在8500-11000元/平米（毛坯）之间销售情况理想39海景豪宅未来供应量分布项目名称珠海海景豪宅未来供应量以吉大拱北及唐家湾海景板块为主老香洲海景板块供应量相对较少；与其它两板块相比老香洲海景板块缺乏品牌发展商进驻；老香洲海景板块海景豪宅市场还有很大的发展空间。43高端客户构成购房主要目的：珠三角及外省的客户港澳台、外籍及海归人士珠海本地客户4950项目理解工商银行老香洲海景板块因为历史原因遗留下众多烂尾建筑影响客户购买的信心；沿情侣路边周边环境比较差以小个体经营为主难与项目豪宅形象匹配。后续的开发量少缺乏品牌发展商的进驻（区内缺乏优秀的产品、规划设计及物管服务）万科产品打造力（打造优秀产品）总占地面积：2.4万㎡总建筑面积：9.6万㎡容积率：4建筑类型：以高层为主少量townhouses。地块特色：望江展面长达230米海景资源可得到最大限度的利用。除景观的影响渔船的作息及临近交通主干道给项目带来双重噪音的干扰。金域蓝湾矗立于深圳福田滨海的优越地段优美灵动的建筑曲线形成丰富宽阔的迎海视野100％的海景打造出动态的居住环境。金域蓝湾是万科地产的极具代表性的海景豪宅典范更是凭借万科品牌的魅力和万科一流的物业管理其升值前景和投资回报潜力无限。万科金域蓝湾以其高素质的产品设计一流的物管服务打动了众多香港客户。有超过半数业主为香港人金域蓝湾的品牌效应已经辐射致香港。本项目东倚海景板块西靠老香洲板块坐拥一线优美海景的同时尽享城市中心生活配套成熟的优势。万科的进驻将令老香洲海景板块价值提升引起新的市场关注。我司预期由万科打造的珠海金域蓝湾项目将会超越珠海市面上的所有的海景项目成为海景豪宅的极致。W0项目SWOT分析——借助优势削弱威胁影响项目SWOT分析——利用机会弱化劣势T66项目定位在珠海这个与港澳无缝连接的城市万科在此倾力打造海景豪宅——“金域蓝湾”如果仅仅站在珠海的市场去认识这个珠海金域蓝湾是绝对不够的！我们认为应该把眼光放的更远、更高！珠海·万科金域蓝湾珠海海景豪宅的全国品牌珠海市的城市品牌珠海海景豪宅全国品牌·金域蓝湾客户来源通过打造全国知名的海景项目我司建议项目客户群的组成比例遵从于“立足珠海面向全国”的4-3-3原则：珠海本地客户占30％来珠海经商的生意人：注重物业的档次十分关注楼盘的交通及与个人经商点的距离；国内政府高级官员：追求宁静舒适的生活环境度假养老；（外企）高级技术人员：注重生活品味尽情享受生活；外企高管：工作压力大注重生活品味尽情享受生活；港澳、国内的投资人士：市场触角敏锐投资眼光独到；根据项目的客户定位和市场需求作出以下户形比例建议：结合国家政策和市场需求作出以下户形比例建议：海景豪宅在售价格一览表我司运用市场比较法从上表选取了五个具参考性的项目作为评估标准来对本项目售价作科学的