附录上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容.doc

上报集团审核的项目规划设计方案报告内容（讨论稿2023-10-17）第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（如经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，涉及宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，涉及具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，涉及管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可运用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，涉及土地结构、承载力、地下水位和抗震性规定。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，重要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，涉及地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，涉及重要线路、行车区间等；（2）宗地出行重要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或远期规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，涉及现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、重要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内重要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或远期规划中周边环境的重要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的也许性）1、道路现状及规划发展：涉及现有路幅、规划路幅，规划实行的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水/中水状况：现有管线、管径及未来规划和实行时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实行时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热/生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增长的情况。六、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第二部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述•形成时间•各档次住宅区域内分布状况•购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）•开工量/竣工量•销售量/供需比•平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特性1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特性特别研究与本案类似竞争对手的产品标准•平均售价•开发规模•产品形式•平均消化率•平均容积率•物业在区域内分布特性3、区域内表现最佳个案状况竞争对手分析（1）、重要背景，控股股东情况（2）、总资产、净资产、净利润（每股利润）（3）、资金状况，也许资金来源，融资能力，资金成本（4）、操作水平，重要开发的项目，产品标准，成本构成，材料运用附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来重要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点6、结论：•区域市场在整体市场的地位及发展态势•本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式•本案在区域内开发市场潜力•本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目的客层研究1、各档次产品目的客层特性及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特性上）2、结论：本案目的人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和重要的关注点、诉求点。四、目的市场定位及产品定位1、市场定位2、目的人群特性/来源区域/行业特点3、产品建议第三部分：规划设计部分一、地方性设计