合富辉煌2012年7月长沙天健芙蓉盛世项目三期发展策划报告教程文件.ppt

发展定位34本案位于传统的金融商务主轴芙蓉中路，芙蓉路重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业，但现阶段本案所处的北段目前承担的商务金融功能相对较弱项目认知5:
区域属性1）高容积率大规模商住项目，三期地块现为粮食仓库，无景观资源优势，地势较平整；2）住宅机会：高容积率，景观完全靠自身打造，可发展的物业为高层；3）商业机会：双轨道辐射中心区，商业商务价值大，但昭示性不及一二期地块。项目四面临住宅项目，居住氛围浓厚，但两面被老居民区包围，居住环境一般，其次临城市次干道，交通通达性较好。区域内配套齐全，商务、居住生活便利。项目认知9:
发展商背景在明晰三期地块属性、四至后，三期产品定位建立在一二期产品基础上，进行延伸和提升，因此，接下来我们将对一、二期产品打造水准进行深入分析。外立面：高层与公寓均为现代风格，外墙为明黄墙砖，外立面呈现的效果一般。园林：一期以植被灌木为主，但缺乏中心园林景观打造，绿植量不足，与周边竞争项目相比差距较大，二期规划与三期形成中心园林，效果未呈现。样板示范区：本案示范区无园林示范，与周边竞争项目相比，差距较大，无法对客户造成购买冲动。户型设计：一期高层户型注重舒适性，户型设计中规中矩，通过飘窗、阳台实现赠送，附加值较低。户型设计：二期高层户型全部为N+1创新设计、阳台、转角飘窗等实现赠送，附加值较高。户型设计：一期公寓户型以29-47㎡为主，占据绝佳位置，整体销售情况较好，以投资客为主，客户以长沙市本地客户为主，其次周边地州市。一期高层产品配比二期办公楼产品：从规划角度来看，并未与一期形成有效的商业联动，其次写字楼标准层面积略小，利用率不高，未达到甲级写字楼标准层的标准。物业组合：一二期已开发高层住宅、公寓、专业写字楼百货+中大型生活超市，那么三期除开发高层住宅外，公寓、写字楼、高星级酒店及商业是否还具备开发条件？1、项目三期位置、昭示性不及一期、二期；
2、项目一期产品在园林绿化、样板示范区等产品打造水准上，与市场竞争项目存在一定差距，高端市场形象不突出；
3、项目一二期已开发和规划高层住宅、公寓、专业写字楼、百货+中大型生活超市，那么三期除开发高层住宅外，公寓、写字楼、高星级酒店及商业是否具备开发条件？
4、项目一期占据绝佳位置，但商业并未树立起高端形象与档次，三期商业如何实现高形象、高溢价？
5、项目住宅部分：什么样的产品实现高价快销，利润最大化目标？发展定位经济：长沙经济实力居于省内首位，近年GDP、收入、固定资产投资等各项经济指标均快速增长，城市化率进程加快，推动房地产加速发展特点：中部重点城市，有着承东启西、联南接北的枢纽作用；并且环境优美，资源丰富，是理想人居城市。规划：长株潭一体化，3+5城市群，高铁城铁、轻轨、地铁等轨道交通逐步完善，未来将发展成国内竞争力强大的特大型城市化地域之一，为房地产发展带来机遇。2011年，严厉的政策组合陆续出台，包括限贷、限购、提高首付款等，近期出现存款准备金率下调，首套房基准利率的回归，存贷款基准利率下降，金融政策已初有松动，有利刚需释放。数据来源：合富辉煌市场研究部数据来源：合富辉煌市场研究部长沙房地产整体供求关系：2011年8月以后，市场逆转，出现明显供过于求的局面，销售压力倍增。2012年3月开始，成交量开始缓慢回升。房价:近几年长沙市新建纯商品住宅均价保持持续上涨趋势，2012年1-5月价格波动较大，5月回升至6237元/㎡。长沙市内五区非住宅类：供需基本平衡，价格保持快速上涨趋势。土地楼面地价：住宅、商住及商业性质用地楼面地价一路上涨，成本提升使未来长沙房价难下行，仍将保持上涨趋势。下半年楼市预期：政策调控长期化，适度保刚需状态下半年楼市预期：预计下半年成交量将有所上升，刚需或将在下半年集中出手。价格回顾：至2011年10月开始，在成交量下滑严重的情况下，市场让利促销手段开始显现，长沙均价略微下调，4月均价一定幅度回升。
客户态度：虽然国家调控不断，但是购房者大多对长沙未来一年的房价的走势仍然看涨；
发展商立场：少数楼盘小幅降价，大部分开发商采用多种促销方式带动刚需入市，全年目标更加务实，随行就市，加快销售为普遍选择；
供求关系：下半年市场供应量巨大，发展商竞争压力大，以价换量的情况仍会持续一段时间后趋稳，随着成交量上行，价格渐平稳上升。
城市发展：从经济和城建规划方面来看，经济发展及城建规划利好将是支撑后市房地产发展的有力因素。发展定位各物业市场机会分析市级商圈：
五一广场商业中心

市级副中心：
荣湾镇商业中心
星沙商业副中心

区级商圈：
伍家岭商业中心
火车站商业中心
东塘商业中心
捞霞商业中心
望城坡商业中心
观沙岭商业中心
马坡岭商业中心
黎托商业中心
红星商业中心
大托商业中心商圈分布商圈发展格局特征主要商圈业态特征未来供应发