XXXX年长沙金星北项目定位及物业发展报告.pptx

基于同致行市场调研结论：趋势市场供求变化的本质：房价快速上涨但长沙房价基础较好短期内刚性需求受到压迫但不会退出；投机性需求因政策打压而减弱；房价涨势喜人且具有溢价预期和避险能力中长线投资需求将进驻市场进而转化为新的市场需求我们的方向—项目条件楼盘名称在区域溢价能力有限的前提下控制成本就是保障利润但如何保障项目的市场竞争力呢？“金星北项目”在一些“先天性”基础能力方面并不具备优势星巴克一杯咖啡带来的全新思考咖啡——文化决胜口味不是咖啡——向生活方式的突破不止是咖啡——星巴克的跨界：第三生活空间星巴克——一杯咖啡带来的全新思考价格4点劣势分析：南向加油站影响价值释放；自身配套和环境打造能力有限；区域刚刚启动配套缺乏；高容积率带来的规划劣势。金星北项目价值蓝海分析模型立足价格洼地的显性特征产品合理分配基于客户打造最能迎合需求的户型并通过附加值创造市场性价比标杆参数设定：预计五年内项目辐射范围内的消费指标人均消费支出：1200元（仅指可能在社区商业内产生的消费支出）服务半径内总人口：8万（周边步行10分钟内居住人口）年单位营业额：7000元/平米（社区商业平均值）根据消费测算公式计算可得出：项目合理商业经营面积应不超过1.37万平米为宜商务面积设定住宅+公寓面积核定住宅及公寓产品组合选择由于本案容积率固定用地面积已经确认因此仅以各种产品所占建筑面积作为变量来进行换算；建面收益对投入与产出的衡量更加直观因此将建筑面积作为变量；本测算仅对项目未来的物业开发种类和主力发展方向作出初步预判。物业类型投入产出测算（普通公寓）物业类型投入产出测算（产品创新公寓）方案比较产品创新+套餐式精装更适合本项目公寓产品总用地面积26888.8平方米总建筑面积126300平方米其中地上建筑面积106300平方米其中商业建筑面积13700平方米商务建筑面积9000平方米公寓建筑面积8360平方米住宅建筑面积75240平方米目标客户的剥离——恒大未有效满足的客户按照世界银行2006年投资环境报告中显示各大企业的资本回报率如下：国有7%、私营19%外资22%在长沙私企和外资企业的回报率更高他们的成长速度也基本在3-4年。现住厂宿舍里。性格稳重、斯文谨慎、内敛对风险和变数敏感既谨慎又略有所张扬的性格。3年地产经历对金星北城市发展有清晰认识。结婚一年近期有比较强烈的置业需求同时选择性价比高的产品很在意实用性和公摊。非常喜欢有内涵、有历史感的东西而不喜欢缺乏大气和沉稳的个性项目在符合自身气质和生活习惯的原则下耐心寻找项目（认为卧龙湾的产品与周边差异不大和价格面积比较符合自身需求）置业目的主要是自住同时也兼顾投资价值预计在5年内会重新换房。职业中端客户属于城市中的成长阶层他们是理性和感性兼备的客户；中小户型开福和芙蓉的客户普遍为先买车后买房的青年群体对产品素质要求高关注形象、附加值和配套面积关注60以下公寓或60-90的2房和90-120的3房；中大户型的芙蓉或开福客户经济实力较强重点关注氛围、规模、品牌等需求面积为120-140的3房或4房；外地客户主要为湘籍非常看重项目增值能力重点关注60以内的公寓或2、3房面积在120以内；现居住在五一广场某小区（租住）财富积累有限家庭财产不到十万对所购物业价格承受能力有限；有部分购房款从父母处暂借；首选芙蓉和市府片区的中小户型但因为总价相对较高、超出目前的支付计划因此放弃购买转向其他区域的物业；对名都的精装修和整体感觉非常喜欢认为不是简单的出众接受程度高；是典型的“先买车后买房”一族已经有两年的驾龄金星北的驾驶距离并不远；有一交往3年的女友2年内无结婚需求喜欢享受生活；把置业作为一种投资行为看好大河西未来的增值空间．置业区域张先生28岁某市府机关干事置业区域孙先生40岁郡原广场关注客户研究因子产品功能发展趋势——1房户型面积趋势产品功能发展趋势——2房户型面积趋势产品功能发展趋势——3房户型面积趋势产品功能发展趋势产品功能发展趋势——面积线趋势总结产品功能发展趋势——面积线趋势总结2房职业构成A1——产品升级需求；A2——价值最大化需求；A3——差异化产品、建立产品价值标杆；首次置业客户来源注：以上配比需根据具体规划设计的实际情况和容积率的变化可略有偏差55-65价格预估——定位过程类别公寓预计2010年底或2011年初项目推出市场通过溢价整合公寓动态均价预估：4400-4700元/㎡高层动态均价预估：3900-4100元/㎡长期以来推动市场产品、设计、理念进步的是什么？决定建筑的风格、材料、技术甚至思想内涵的