华地经开区010号地块项目整体定位与物业发展建议书(122.pptx

华地经开区010号地块项目整体定位与物业发展建议项目研究的工作阶段划分宏观市场机会挖掘项目位于合肥141战略的重要组成部分、城市主要发展方向之一的经开区内具有规划利好项目位于经开区商业中心地段交通便捷多条主次干道通往老城区等其他区域及城市周边基本生活配套齐全附近厂区较多但无重大不利因素不影响项目未来形象地块形状规整内部高低不平属中等规模、高容积率项目管理资源网www.m448.com经开区商业中心地段、中等规模、高容积率住宅项目基本考虑全高层社区宏观市场机会挖掘本土领先型房地产开发企业即将进入全面扩张阶段在分析地块产生背景的基础上世联对于本地块在集团内承载的历史使命理解为——项目历史使命之下的目标解析——宏观市场机会挖掘宏观市场机会挖掘随着市中心土地趋于枯竭土地供应空心化和郊区化特征更加明显西南部发展起步较早近几年土地供应相对减少供地结构出现较大变化房地产价格拔升、土地供应空心化、城市框架拉大未来合肥房地产将形成三大板块依托政务驱动以及众多高端的商业配套设施政务区将引领西南大板块的发展作为中心板块的政务区将逐渐发展成为综合性商业中心众多高端写字楼的汇聚大量知名企业将推动政务区发展为商务中心受区域价值推动普通高品质住宅供应日益稀缺高端豪宅产品逐渐成为市场主力黄潜望板块依托突出的人文优势已发展成城市高端居住片区住宅项目供应已过高峰期商业项目集中入市将形成区域性商业中心宏观市场机会挖掘依托不同的价值中心及发展驱动力经开区可划分为五个子版块依托强势的资源及良好的区域环境品牌开发商推动成为热点板块为当前第一梯队受政务区中心价值的拉动但当前受当前产品品质限制价值一般拥有湖景资源但限于区域配套的缺乏及产业区形象限制板块价值并不高相对偏远且居于产业区当中、临近肥西县板块价值较低价值提升空间及后续的供应情况将决定后续各板块价值格局宏观市场机会挖掘发达的产业及邻近肥西区位决定经开区主力客户为地缘型及肥西客户租赁需求+升值潜力吸引了部分投资客本项目可抓住但并不属于主抓的重点客户层次相对较高对品质有一定追求；主要关注中环城、花半里及童话名苑等市场口碑较好或洋房项目。地缘客户的主流居家阶层开始出现置业驱动的细分品质追求者是我们的捕捉对象实力较弱的地缘型客户迫于价格压力被迫外溢至金寨路以南板块置业未来价格平台提升及子板块价值格局的演变将推动地缘型客户置业行为发生演变限于经济实力价格挤压型客户从房价普遍较高的市区外溢至经开区周边板块的价格平台提升及政务区中心价值的凸显将为区域带来更多的客户进城客户因目的不同在区域上和产品选择表现出较大的差异性追求产品品质和城市配套的客户将成为流向明珠广场板块的主流客户群个体宏观市场机会挖掘我们将区域内市场现有产品依据其物业价值进行分级从中寻找项目的机会点——绿城玫瑰园——顶级低密度豪宅核心资源的占有成为其高价值的基础以绿城玫瑰公寓、国耀一方城为典型项目依托资源占有和品质打造奠定物业价值基础本案不具备打造顶级低密度和高容豪宅的实力重点关注主流产品里的三个层级产品设置为主流不关注品质和档次或是产证归属存在硬伤完全依靠低价优势拉动★产品设置主流市场占位不高价格实现一般多集中在6000-6500元/㎡去化较好立面普遍无具体风格或是有风格但细节打造不足选用材质多为涂料或面砖社区景观园林整体打造手法一般水平相对较高的项目仍有较大突破空间展示意识不足或是展示体系开始建立但手法不够成熟市场上现有的低端和普通主流项目对本项目完全构不成竞争产品力水平易于突破产品为主流居家型依托区域价值与配套注重品质价格实现近7000元/㎡依托区域价值、资源和配套品质打造之下的主流项目开始接受市区品质外溢客户项目剩余货量不多且以大户型为主后期销售压力较大对本项目威胁较小品质路线下的主流产品能够吸引市区外溢客户体量不大与本项目竞争关系较小市场现有的主流高品质项目对本项目不构成竞争但可借鉴其打造要点立面风格特征明显对细节上的雕琢较重视展示意识较强基本具备完善的展示体系展示意识较强基本具备完善的展示体系从项目表现来看低端和普通主流项目易于突破现有主流高品质项目可在其基础上升级另一方面从产品结构上看无论是何种层级的项目其产品结构都具有很高的趋同性结合项目大方向、市场项目表现可突破点及其产品结构归结本项目产品打造要点：宏观市场机会挖掘从规划上看经开区商业用地不多在区域各板块内呈相对集中式分布明珠广场属经开区现有的商业中心主要业种为超市、专业市场、餐饮、休闲等大学城周边商业是经开区又一商业集中地业态主要为休闲餐饮档次较低未来区域内将会出现多个大体量商业或将产生新的商业中心在此我们对其进行研判：我们对市场在售商业作如下盘点——项目能够借助明珠广场商业中心优势同时自身通达性好发展商业可行宏观市场机会挖掘综合所有元素进行SWOT分析可以对项目发展战略给出初步论断项目整体发展战略