世联-杭州宏程闲林项目定位物业发展建议.pptx

杭州闲林项目整体定位与发展战略（终稿）一阶段中期汇报达成的共识物业组合建议杭州城市格局：一主三副的城市格局各组团依托不同资源和产业形成各自的区域定位。“新城西”概念的提出将闲林规划成卫星城附属于主城范围随着杭州的城市化进程良好的区位优势令闲林处于主城区西扩的辐射地带并在加速发展从人口增量及城市化率分析闲林城市化进程处于加速阶段预计未来几年城市化率将大幅上升闲林山水资源丰富距中心城区近是杭州的后花园闲林镇“十一五”规划落实未来几年闲林经济社会发展水平将获得显著提高城市化水平也将进一步提高从产业结构与就业结构看片区内第一产业比重不断下降二、三产业比重不断上升区域城市化加速生活配套在逐渐完善中闲林板块将发展成新城西最具居住价值的板块项目毗邻的老城西是杭州的富人区主要以中产阶层和各级别的白领、泛公务员为主从区域发展动力分析闲林与蒋村有着共同的支撑点在一定程度上预示着闲林将成为续蒋村之后城西大型住宅区本项目：北靠生态农业示范区东北角才有规划的五常湿地东向、南向临河具有可利用的自然资源发展趋势给到我们的启示：研究目的：目前城西郊区销售好的中低密度典型楼盘其市场驱动因素是什么？带给我们什么启示？项目区位比较：西溪湿地及外围生态保护带规划西溪名园是地处西溪湿地核心保护区的唯一房产项目04年西溪名园以其绝对稀缺的资源高价入市（洋房高出排屋价格35％以上）同样受到投资客的追捧价格增幅高出市场均值；05年后投资客减少价格增幅明显回落处于同期市场增幅最低西溪名园客户以投资客为主多为私企老板和生意人其对总价不敏感只关心未来物业的升值潜力西溪名园的销售以其资源的绝对稀缺性为核心驱动因素西溪风情处于湿地外围保护区内最大规模的全排屋社区西溪风情分五期开发北美风格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、二期的成功销售营造出成熟而纯净的社区形象03年西溪风情低价入市得到市场投资客的青睐价格提升幅度快；04年湿地规划出台其增幅高于市场均值变化06年文一西路的开通给其带来利好自住客增强价格增幅加剧西溪风情客户０５年之前以投资客居多之后随着资源的打造和交通的改善城市别墅的形象显现客户大多数作为第一居所自住倾向明显西溪风情的销售以其资源的稀缺性和区位优势为核心驱动因素高端客户（总价300万以上）对稀缺资源的占有是其购买的第一要素目前市场投资客减少05－06年价格增幅回落明显；中高端的自住客户对生活的便捷性仍有较强依赖性本项目客户定位------杭州中产为主打客户、其次为浙江私企业主同时考虑杭州泛公务员及白领二次及以上置业的中产阶级对居住品质有突出要求期望提升生活品质关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观通过对不同阶层消费者置业对比分析得到中产阶层置业特点为理性实物与精神层面兼而有之通过对不同阶层消费者生活爱好分析得到中产阶层特点：时尚、有责任感、高知家庭月收入目标客户共同的价值取向-----让杭州中产客户与浙江客户共同消费一种新的居住模式时尚、理性、有责任感的中产阶层和本项目感受风情、体验休闲、引领新居住模式对标分析本项目客户价值取向1----体验人文的休闲（既不远离都市又不同于都市）本项目客户价值取向2----引领“新居住模式”本项目客户价值取向3----高性价比和适度创新客户价值取向对项目的要求----寻找一种新的居住模式引导一种新的居住理念项目近郊区域大盘开发必须定义区域价值整体定位：项目整体定位整体定位分解物业组合建议本项目物业组合原则：在市场、利润、指标限制等综合考虑下寻找产品创新、快速回现、降低风险本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析城西联排月均去化速度约为12套主力面积在220-240m2之间城西小高层的月均去化速度呈现两极分化销售速度快的月均30套以上慢的10套以下总体平均去化为35套/月主力面积为145-165m2多层月均去化速度9套左右主力户型面积区间为120-140m2市场去化小结及本项目市场去化情况预估本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析排屋、多层和小高层为主；占地1400亩；容积率1.26本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析1.价格确定同类产品临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本与售价各种物业类型的开发建设成本参考宏程公司提供的建筑造价售价参考目前市场价格并依照所拥有的湿地资源优势差异以及市场价格梯度比制定各物业售价同时考虑片区内价格增长趋势3.费率各种取费标准参照杭州有关规定片区内各物业类型市场价格参照闲林板块内排屋与洋房价格梯度比范围在(1.30-1.50):1其他板块内排屋与公寓价格梯度比为1.30-1.50倍通过分析片区内小高层和排屋价格增长幅度预测本项目排屋未来