《世联地产众鑫地产南昌项目启动区定位及物业发展建议书》(165页).ppt

众鑫地产南昌项目启动区定位及物业发展建议项目研究工作的阶段划分——目前第二、三阶段同时启动报告架构战略推导——拔升项目整体价值实现利润最大化项目整体发展战略客户定位：以实力强劲的大市场老板为核心客户拉动其它重要客户需求形象定位——创造南昌都市生活新高度示范南昌城市未来城市价值产品定位——体现都市意向的现代、多元化、复合型产品体系各种产品配比住宅户型定位：基于项目的站位和目前市场主力产品项目户型产品为适度的大户型本项目公寓户型定位现有的2个规划方案主要在商业配置上有所不同开发商倾向于方案A报告架构物业建议的策略和原则物业建议所需解决的问题结合客户需求、市场竞争、发展趋势来分析城市发展所带来的项目发展先决条件决定了项目物业的都市化意向强烈只有客户能感受到的价值才是项目需要展示出来的价值产品核心竞争力提炼都市意向之城市精神——多元化、时代感都市意向之城市尺度——高、大、阔都市意向之城市空间——韵律感、仪式感都市意向之城市效率——共享的、便利的物业核心价值体系提炼项目物业竞争价值的再思考报告架构建筑风格及外立面细节建议南昌客户已经普遍接受现代风格的住宅市场上的(中)高档建筑立面以素雅为主但整体趋同现代建筑风格类别匹配——南昌中高端以上市场以典雅主义和国际主义风格为主典雅主义风格——市场竞争激烈要突破价值标杆产品需更加精益求精绿城•春江花月案例——临江景观的典雅主义典范典雅主义市场竞争激烈情况下需要以风格细节的准确到位突破市场价值标杆选择高雅和谐的浅色系营造非凡气度空间迎合市场取向高档建筑材料保证典雅主义高贵格调以三段式立面明确典雅主义风格以色彩和檐口作为分段方式保持整体造型协调简化的柱廊装饰立面与建筑底部设计综合考虑檐口设计强调形制标准作为划分上中层立面的主要手段建筑设计建议之典雅主义CVA总结国际主义风格在南昌市场刚刚起步客户认同度高市场空间大较易实现差异化底层处理在国际主义风格之下需要突出细节实现差异化以与众不同的形象面对市场竞争本项目整体色系建议——以高档质感的淡雅色系为主色调其它冷色调点缀建议立面采用简洁明快线条避免复杂造型局部适当采用弧形元素楼王产品应更具震撼力外墙材料是体现品质感的最重要的元素需着重打造建议采取对屋顶和局部立面采用构架的形式丰富立面效果细部结构以简单直线造型的金属元素（如类黑白色）展示注重品质精良质感玻璃增强现代感觉需与建筑外立面色调协调同时需考虑窗户的隔热性能在保障品质的前提下注重成本控制建筑设计建议之CVA总结户型研究建筑单体研究南昌（小）高层产品整体以通透方正为主流户型在舒适度在基本保障的基础上有一定的提升最新上市的的较高价值物业则进一步注重了舒适度的提升创新的元素开始运用于市场但是手段较单一且同质化的元素泛滥且赠送手段少楼王产品近年在市场开始出现但是产品尚未成熟且赠送的面积不多市场客户敏感点反馈户型的竞争价值原则分析基于差异化战略的户型产品的竞争价值体系构建品质产品提升生活价值通过观景露台或是窗户来实现多面采光的理念让住户更贴近自然景观均好性佳将以起居室为核心的动区空间功能适度强化满足南昌客户生活习惯适度强化主卧空间的设计特别是高价值物业使主人的生活更加舒适功能空间细化——高价值物业提升生活品质的常规手法储物间和嵌入式衣柜——易于感知的实用功能空间赠送迎合主力客户需求奇偶层送露台超过6m赠送全部面积凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感但赠送面积较小。窗未落地不计入建筑面积但室内空间却有所扩大窗台可以小坐可以摆放陈设也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台具有很大的使用价值赠送阳光房设计为室内采撷更多阳光增添居室情趣独立空中花园或内凹式阳台可改为书房等功能室获赠一半面积户型价值点汇总单体其它要点高层底层局部架空与社区内部景观结合——提高社区环境的舒适度体现原生态的自然空间入户大堂是客户观察品质的敏感点需着重处理户型和单体设计避免一些异型空间。尽可能的方正实用报告架构酒店式公寓建议市场现状简述——市场良好公寓产品主要面向投资客户但需预防区域未来可能的竞争问题酒店式公寓建设KPI体系——以普通公寓的形式实现酒店式高档感受公寓处于展示都市形象最佳位置——整体风格与住宅保持一致色调进行区分高档入口大堂——“酒店品质的第一感觉”公寓专属的空中小型会所独立景观：商业和公寓连接部的转换层如果不能进行其他功能转换则做成空中花园景观向空中延伸停车动线和活动空间与其他物业分离“酒店式”的物业服务——项目体现酒店式公寓的软件要素针对商务居住的投资客是本项目公寓市场的主体——户型以方正简洁为主适度亮点公寓推荐户型菜单式精装修——给客户品质生活的便利选择市场冲击点人才交流中心处理建议产品竖向设计形式建议商业建议商业街问题要点商业市场态势格局（简要回顾）地块商业价值分析回顾——开放式街区型商业开发条件成熟难以承担较高层级的区域商业