西安航天城神州四路亩项目开发定位策略.pptx

会计学项目整体定位建议航天城规划概况经济圈发展规划的确立，预示着西安的国际化大都市的站位；
西安国际化大都市的发展历程将带来大量的置业需求。航空
基地项目区位属性：区域城市功能布局分析酒店30亩项目总体定位住宅定位建议未来供应和需求预测序号对于航天基地住宅未来需求的预测，我们采用了两种方法，第一种是从宏观需求的角度来预测，第二种是从微观角度预测；
宏观预测法是根据航天基地的常住人口数及人均住宅面积来得到对于住宅的需求量；通过该种方法可以得到该地区对于住宅的刚性需求；
微观测算法的依据是根据我们甄别到的目前市场上住宅项目的销售情况，根据项目的月平均吸纳量和套均面积从而得到单个项目在一整年可以被吸纳的总面积，由此推算出项目最佳体量。在一个健康发展的房地产市场上，住宅市场需求的主要推动力是人口及人均住宅面积的增长。因此，我们对住宅未来需求的预测将从对这两个推动力的预测开始。
根据西安市住宅建设规划（2008-2012年），到2012年西安市人均居住面积将达到30.15平方米。我们以此为基准，设定2008年至2013年的人均住宅面积均以1.4%的速度逐年递增。
通过对2007年-2010年西安市以及各区域商品住宅成交的统计分析，城南片区的成交量平均占全市成交的28%。由于航天基地对本区、城南区域的购房者有较强的吸引力，因此我们判断航天基地商品住宅成交占城南区商品住宅成交的比例将从2010年的10%上升到2013年的30%，份额每年增长2.5%。在推算出航天基地未来需求量的基础上，我们对需求进行进一步细分。我们以雁南路和航天大道为界，将经开区分为A、B、C、D四个片区。
根据片区规划等九项主要标准，我们对四个片区进行打分。通过加权打分，测算出2012年项目所在的C片区的需求量。
从微观角度分析，即根据目前市场的真实情况分析，我们可以作出更准确的未来预测，特别是对于单个住宅项目市场需求的把握。
根据市场调研，我们得到目前区域住宅项目的月平均吸纳量为100套/月，套均面积为103平方米。
根据以上数据我们可以得出，本项目所处的航天基地可比区域，市场对单个项目的年需求量为120000平方米。
需要特别说明的是，以上吸纳量包含市场上表现各异的项目。品质较高的可比项目月均去化速度可以达到130套/月。
虽受政策影响，但我们预计市场仍以健康稳定的态势发展，加上项目品质的提高，市场对单个项目的去化速度不会受太大影响，将保持在目前测算的平均水平。2011年本项目吸纳量市场定位市场定位住宅定位项目住宅定位零售定位建议零售定位因素分析西安零售商业市场回顾西安市区商业网点规划（2004-2020）形状：
本项目由两个地块组成，最南侧呈现凸字形本项目周边零售市场定位因素——市场供应本项目周边零售市场定位因素——市场需求（消费者）本项目周边零售市场定位因素——市场需求（零售商）本项目周边零售市场定位因素——城中村影响本项目零售地位定位零售规模预测本项目零售市场规模预测零售定位商业主题零售定位功能零售定位业态组合零售业态小结办公定位建议办公楼发展阶段分析研究房地产相关的宏观经济指标办公楼物业分类办公楼基本特征比较标准2009年办公楼市场发展阶段比较办公楼市场发展阶段特征西安办公楼市场区域分布西安办公楼市场发展过程结合我们对办公楼市场发展阶段特征的分析，我们认为西安市办公楼市场经过多年的发展，自2004年起进入成长阶段，目前处于高速成长阶段。
西安市GDP2004年首次首次突破1000亿元大关，第一产业比重持续下降；第二产业比重稳定，附加值高、低能耗的先进制造业、电子信息产业逐渐成长；第三产业比重稳步上升，其中零售批发贸易和餐饮业、房地产业快速成长。
随着高品质办公楼供应的增加，高品质办公楼的需求也逐渐得到释放，2004年西安市高品质办公楼总量近30万平方米，同年也出现了西安市第一栋甲级办公楼。西安办公楼市场发展阶段汇总深圳办公楼市场区域分布深圳办公楼市场发展过程•参照成熟市场的发展规律和深圳办公楼物业的现状可以看出，1997年以前为深圳办公楼市场的起步阶段，1997年至2005年是成长阶段，2006年开始已处于成熟阶段。
•深圳市GDP2000年至2009年的10年间增长了近3.8倍，期间第一产业比重持续下降；第二产业保持在48%-53%的范围内；第三产业是深圳市经济发展的支柱产业，其中其他服务业、金融业和零售批发业对第三产业贡献度最大。
•1997年，深圳市高品质办公楼总量已经近50万平方米。截至2006年，深圳市甲级办公楼总量更是超过100万平方米大关。深圳办公楼市场发展阶段汇总序号办公楼整体定位及品质建议甲级办公楼西安市甲级办公楼平均值办公楼入市时间及体量建议西安办公楼市场的供应在今后几年中保持稳定，对于未来办公楼供应的鉴别我们既包括目前已经推出市场和即将推