生活广场营销策划方案.pptx

营销策划方案（初步）第一部分
市场分析
二、三河房地产发展现状2006年和2007年，三河市的投资开发量均达到了50万方左右，其中商业的开发量较少，占整个房地产开发量的10%以下，即近两年商业地产的开发量每年小于5万平方米。(2)住宅销售情况
中心城区的房价在4000元/平方米左右
最高达到5000元/平方米
东部新城区房价在3500元/平方米
其余区域一般低于3000元/平方米
居民收入的增加超过住房价格增长的速度
2000年以来，三河市城镇人均收入年增长率为9.07%，住宅价格年均增长率为9.04%。
城镇化加速，城镇人口数量的增长带动商品房需求。
2000年，三河市128万人口中，92.24万在农村，城镇化水平为33.6%，2005年三河市城镇化水平已达到40.1%以上。人口增长拉动需求
2000年人口普查显示，三河市19岁－15岁（1981年－1985年出生）和14岁－10岁（1986年－1990年出生）两个年龄阶段的人口分别是56955人和99358人。两个年龄段人口占全市总人口的12.21%，城市化步伐和对良好教育的需求将使他们迅速向市区集中，这必然会刺激对住宅的需求。
旧城改造和新区建设步伐加快
随着旧区改造和新区建设步伐的加快，必然会大大刺激居民对商品房的需求。三、三河专业市场分布2、三河专业市场主要以建材市场为主
四、本案区位及竞争格局2、同类项目售价及租金水平2、温州批发城
3、北方商贸城

物业位置：江中路
公开时间：2006年
开业时间：2007年6月9日
销售周期：1年半
建筑面积：5.3万平方米
商铺总量：一期：400间左右
二期：150间左右
售价：一期均价：5000元/平方米左右
（二层连售）
二期售价：4000-8880元/平方米
（部分二层连售）
优惠措施：
一期：一年半免租期，前3年每年返租7%
二期：前3年每年返租7%
贷款成数：50%
一期销售率：100%
一期出租率：90%以上
二期：未开盘
物业位置：江中路，近国伟路
开业时间：1996年
占地面积：30亩
商铺数量：150间左右
商铺面积：30平方米左右
开间：3米
层高：2.8米
销售模式：只租不售
租金：10000元/年左右（30M2）
物业位置：京东路、北环路
开业时间：2007年4月
占地面积：97.5亩
业态：陶瓷卫浴、楼梯、橱柜、
门业、吊顶、地板、
灯饰、油漆、板材
经营模式：只租不售
租金：0.3-0.7元/平方米/天
（目前租金最贵的为油漆区）
出租率：100%同类产品分析小结：四、本案SWOT分析劣势机会
经纬商业广场二期若上市，将是本项目的不利因素
同类市场基本饱和，影响投资者热情
本项目的整体环境在短时间内无法得到全面改善第二部分
项目定位一、功能定位

二、形象定位

三河地区最大的一站式家居产品采购中心

三河商业航母和最高档、最现代的家居Mall

三河首席铺王、营商之王三、业态定位

家居、轻纺家饰、灯具、灯饰四、档次定位

国际化品牌经营引领区域商业档次升级本案定位主要支撑点：
第三部分
客群定位一、客群区域定位二、客群社会阶层定位三、客群类型定位2、投资型客群

此类型客群主要为中小型企业老板、公务员及事业单位员工，他们参加工作多年，手头有较多闲散资金，追求的是投资效益，在物业的投资选择上较为理性，比较重视市场未来的经营前景。第四部分
销售策略一、产品规划2、动线规划

设计科学合理的动线规划，使商场内部人流均衡，最大限度地规避经营死角。3、定价策略

根据市场实际变化情况，另行制订价格策略。二、销售模式2、前三年租金共24%回报一次性返还，即第一年至第三年的租金一次性返还，作为购房优惠，直接在房价里扣除，实际上是变相提高售价。从总价里直接扣除，对开发商来讲，实际上是3年不付租金，而投资者因为降低了首付门槛也易于接受。3、法律保障及风险规避：

在签销售合同之前，客户须先与市场经营管理公司签订《委托经营管理协议》，客户必须将10年使用权交付经营管理公司。三、推案节奏方案B：

全盘分批推出，至少开盘4次以上。每次限量推出铺源，制造“供不应求”的热销局面。但本案体量过大，周期过长，可能适得其反，所承担风险太大，建议不采用。四、销售周期(分二期，按A推盘方案进行设计)开盘期：拟2007年12月21日（星期六）

强销期：2007年12月21日-2008年1月31日

持续期：2008年2月1日-2008年2月30日

尾盘期：2008年3月1日-2008年3月30日
其中：
内部认购期去化量：10%
开盘两个月内去化量：60%
至尾盘期去化量：80%第二期：B、C区及沿街旺铺

1、引导期（客户积累期）
2008年3月1日—2008年4月25日
以会员卡、口碑营销、老客户带新客户等方式。
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