物业服务纠纷司法解释解读.pptx

物业服务纠纷司法解释解读2、什么是物业服务？“维护物业管理区域内的相关秩序”意味着什么？回答前边的两个问题：（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。
（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。
（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬。
（四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍（四）法规：法理基础不清晰，公权力干预多，解决问题的办法少香港康雅苑“注契”案例（2007年）三、从新司法解释删去的内容看立法倾向最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》
从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。（第六条第一款）

物业服务企业不承担安全保障义务的理由：
1、不占有和控制特定场地并享有其利益；
2、不支配服务对象的人身或行动；
3、服务的对象是特定的；
4、服务的内容与标准是合同约定的

《物业管理条例》第三十六条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（二）关于车辆丢失责任（三）关于信息公开（业主的知情权）听累了吧，请大家休息十分钟。四、新司法解释中值得注意的新规定（一）业主、承租人、借用人、其他使用人（二）专有部分与共有部分四、新司法解释中值得注意的新规定（三）共有部分的合理利用（四）住改商限制（五）不轻易认定物业服务合同无效（六）物业服务企业的代位请求权物业服务企业代位诉讼的实体法依据：

区分所有权司法解释
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。（七）业主多数决定可以解聘物业公司（八）表决权的计算物业事业部提出的问题：
如小区未销售完毕，是否现有业主的投票过1/2就可以处分共有部分？

1、按司法解释，处分共有部分，属于物权法七十六条第一款第（七）项规定的“其它重大事项”，“双过半”即可作出决定。
2、在多大范围内“双过半”，涉及“大公”与“小公”，目前法律没有规定。

区分所有解释第七条
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
（九）起诉追讨业主欠费须先经书面催交重庆春晖花园3期3栋高层住宅楼因半数业主未交由电梯费和物管费，共欠电力公司1万多元。5名物管员放弃了国庆假期挨户上门催收，仍未收齐。电力公司停电，500户居民受影响。
“我们不是不愿交电梯费，这都是被迫的。”家住13栋601的马老先生说，楼上住户的空调水，总是飘进他家，他找物管好几次，却没得到解决。因此马老先生拒缴物管费和电梯电费有好几个月了。另一位业主蔡春蓉也对物管不满，她家楼下的烧烤店油烟机噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，她家门外经常油烟阵阵，物管也没有解决。
昨日，沈阳市大东区新家源小区业主王先生向本报反映，从5月17日起，该小区14号楼1单元的电梯、感应灯、对讲门都停止了使用，居民每天都得摸黑爬楼梯。王先生说，自2004年入住以来物业一直按照每平方米1.2元的标准收费，但因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有继续交物业费。“最起码的安全都保障不了，我当然不能再交物业费了！”他家住在高层，78岁的母亲每天只能在家里待着，“想晒太阳都挺难。”
南京富丽山庄高层住宅的业主刘女士向本报投诉称，她家所住的高层