湖南衡阳冠都A3项目营销推广策划报告_73页_XXXX年.pptx

冠都A3营销策划报告文化：引导千载古城人文的复兴无论市场竞争的客观要求，还是城市与企业的主观作为，都决定了本案如果以常规视角、常规模式及常规操作手法,都将势必重蹈一期覆辙，而给全盘造成无法挽救的硬伤。打破现实----一石激起千层浪诊断冠都A3期竞争项目分析竟争项目划分1、地段存在可比性2、产品存在可比性3、总价存在可比性4、客户存在同类性竞争楼盘分析水映豪廷
主要卖点：
1、蒸水南岸“新外滩”高品质社区，纯西班牙水岸风情建筑；
2、50万平米，大社区大景观大配套，中央水景园林；
优势：50万平米规模、西班牙风情、蒸水南岸风光带、低密度。
近临晶珠广场，成熟商业区，交通便利。
劣势：周边环境差，立新版块优势不明显

项目操盘手法：本项目操盘思路较清晰，先全城推广西班牙形象，吸引
眼球和关注度，同时建好样板区，做好部分景观，增强客户信任感
和认知度，逐步推进，入市时机选择较好。雅士林系列
主打概念：雅士圈层名门大户
主要卖点：38万平米小区、6.5万平米中央园林、幼儿园、会所

项目操盘手法：本项目前期入市时机较好，小区院里设施较为细致，通过多层吸纳了大量的关注度和呼声，销售非常成功。作为华新大社区的代表，后期由于交房上的问题（如漏水、产权证），并且该项目的户型设计和面积都与衡阳的需求有一定程度上的脱节，造成了不好的影响，增加了企业运作的成本。

沐林美郡主打概念：公园之前品质至上
主要卖点：
1、53万平米的大型社区，41%的高绿化，560亩平湖公园
2、荣获中国房地产及住宅研究所颁发的“生态(园林)景观示范项目”、建设部中国建筑文化中心颁发的“中国城市标志性楼盘”等殊荣；
3、5000平米的现代康体健身会所、“七心级酒店管家式”物业管理服务

项目操盘手法：前期操作失误，且造成较大的负面影响；后期经过调整，借助小区一期景观呈现及平湖公园，优势逐渐凸显，销售渐渐好
转。

香槟小城
主打概念：风景大院水岸名居15万平米优雅生活社区

主要卖点：500米蒸水风光带、豪华会所

项目操盘手法：
在整体上运作没有特色，未见市场炒作及突出表现，销售也一般。

愉景湾
主打概念：首席顶级湾区生活
主要卖点：珠江合创的品牌实力、30000平米地中海式园林、蒸水风光带
项目操盘手法：项目推广和操盘手法稳重，一步步推进，逐步开展活动，高价高折扣，已在衡阳培养了一批的忠实客户群。值得借鉴。
竞争项目总结浪子回头，四大步骤玩转A3成立：危机公关处理中心积极应对，主动出击扶正消负，化险为夷，重树形象。
目前项目存在：市场危机、产品危机、信任危机。
用危机营销方式：圆满解决危机，然后通过一系列的策划和手段把危机转化成机会点
危机公关,不是“欺”“瞒”“骗”,而是“巧”“转”“移”!
1、删除网络不良言论
2、贴补相应有效的软文，新闻等（重新开始广告宣传）
3、重新挽回项目口碑、重建企业声誉
4、创新营销，将坏事变好事，令危机成契机。
5、开展公益或社区活动。强化企业在社会公众心目中的社会责任感，重塑企业的良好形象，扩大企业的知名度和美誉度。
6、注重长效USP，即独特的卖点，“销售第一诉求主张”。
具有3种特质：
1、符合客户利益点
2、独特性及唯一性
3、销售力

解决的问题：“真实的打破原先的不良信息，打通经济的命脉”！

USP的提炼目的：吸引目标客户更多的关注，给其留下深刻的印象，并促成销售三：重新制定营销策略四：重新确定媒体策略推售策略推售策略其一、重新唤起市场的关注、引爆市场；
其二、为大张旗鼓的宣传找一个借口，自然能成为借口必须是”借的、新的“东西，”借的、新的“东西很可能是以前策略或产品的”修正或创新“，此为关键；
其三、蓄客、开闸，营造开盘”热销“的氛围。推广原则：销售引爆为先，兼顾品牌形象

1、广告推广重新定位“以实为主”，充分展示“产品卖点”，以看得见的实惠让消费者迅速动心；

2、以高密集、全方位的广告轰炸，迅速积累客户，为开盘即形成热销奠定基础；

3、将产品优势最大化，以迅雷不及掩耳之势，瞬间点爆市场，尽早实现资金回流；

4、炒热（消除）项目品牌的同时树立企业的市场认可度，使之迅速成为雁城的又一亮点。

明星代言改变楼盘形象捆绑式销售，重金陪嫁
买房送抵用卷，只限用于附房或者车库、车位使用。
车库为无产权产品，但可卖断使用权,增加回款额度。
交易行为：买前、买后（三个月内）均可使用。
其他抵用卷：旅游、家电、装修等其他策略2其他策略3其他策略4其他策略5其他策略6竞争策略总结推售计划一期
首期推货为：3#、4#、5#、6#、7#、16#、17#；
续期推货为：8#、9#、10#、14#、15#、18#、19#
末期推货为：1#、2#、11#、12#、13#、20#、21#
本案为21栋，地上建筑面积共约：20.70万方