环美站北项目营销战略与策略报告.pptx

环美站北项目营销战略与策略报告我们解决问题的技术思路
项目位于合肥发展中的新区——新站区北部，区位相对偏僻，消费者认知度低开发商新鸿意操作风格一贯务实、低调，本次收购合肥环美强势进驻新站片区项目商业由华高莱斯定位，住宅定位则较粗，规划方案已完成总规模42万平米，是站北第一大盘，10万平米主题商业更是无出其右我们解决问题的技术思路
客户目标：在片区竞争中脱颖而出，突破片区价格，打造成标杆项目客户目标解析：没有硬性的消化指标，但着眼于项目整体的顺利开发我们解决问题的技术思路
项目位于主城区边缘，城市规划向滨湖发展，且深入市民意识，政府主导性强站北片区原为瑶海、长丰下辖的农村，后整编到新站区规划中，片区印象落后项目处于未来的新站新行政中心组团，将是未来合肥北部的区域中心项目处于距离中心区最近的人居板块，是稀有的人居项目项目周边路网发达，与外界交通畅通，两条主干道直达主城区除东湖山庄已经入伙外，周边小区正在建设，区域整体人气不足周边有三大公园，且邻规划的最佳行政资源总部大厦，但市民关注的优质配套缺乏快速发展的住宅区建设与优质配套贫乏片区降低客户吸引力，政府正在考虑去做项目开发计划：把市政绿化带引入项目，与规划商业融合，但整体被分割成4部分突出绿化、生态以及与商业的融合，但由于绿化带存在，造成整体布局的单一启动区选取项目资源最好的位置，以减少客户抗性，打开市场启动区双组团设计、内部大尺度、开阔空间启动区住宅共512户，包括3栋高层、2栋小高层和3栋多层，面积构成55：23：22二房户型方正；
客厅设全景大阳台；
主卧室为凸窗采光，客卧采光差。与区域内其他项目相比，两房户型优势不明显，主要是户型较大本项目
面积：102.8-124.5㎡
位置：南北朝向
户型：户型方正、通透采光较好。与区域内其他项目相比，四房户型采光较高，使用率较高户型存在问题和改进建议：1号楼和3号楼户型存在问题和改进建议：2号楼产品规划：景观十分到位，市场主流产品启动，方正实用，符合客户需求对项目营销启示：三线城市非成熟区稀缺人居大盘我们解决问题的技术思路
合肥房地产投资规模增幅下滑。
住宅供给继续上升，大盘化、郊区化趋势明显；销售增幅趋缓，市场销售周期拉长；由于宏观调控的作用，投资（投机）需求收缩，自住需求突显；房价涨幅趋缓，供需双方理性预期增强。
根据目前不完全统计，取得预售的总规模在1300万平米左右，即使考虑销售规模的增长，供应过量的状况将一直持续。02－06年住宅销售面积土地市场——07年城区内共出让2000亩住宅用地，高新区、经开区、政务区和滨湖新区各出让500亩，08年以后除了政务区外高新区、经开区和新站区未来都没有大规模的土地放量，滨湖区还有3500亩可供出让，明确了未来城南是城市主要发展方向经开区
均价：2600元
多层和小高层站北片区在建项目多，但更偏离二环，靠近瑶海工业区区域内在售楼盘物业类型丰富，多层为主流，且会有继续供应，小高层正被接受片区在售状况：截至到目前为止，片区直接竞争楼盘可售套数约1500套，可售面积达18万平方米竞争楼盘卖点分析——同质竞争比较严重，公园是本片区最大的卖点，其次是产品差异化片区物业类型：以多层，小高层为主，其中多层普遍比小高层好卖。由于本区域置业者多为年轻一族，70—90㎡是本区域的畅销户型，大部分滞销户型都是小高层大户型片区物业类型：以多层，小高层为主，其中多层普遍比小高层好卖。由于本区域置业者多为年轻一族，70—90m2是本区域的畅销户型，大部分滞销户型都是小高层大户型区域楼盘开盘情况：共约173万平方米，其中大部分楼盘将和本项目直接竞争片区在售状况：截至到目前为止，片区直接竞争楼盘可售套数约1500套，可售面积达18万平方米片区待售状况：片区已开发楼盘待售总面积约140万平方米片区未来预计推售量：除项目北面的阳光汇景目前尚无基本资料，其他计划推出楼盘约40栋，按照保守估计，至少将达到15万平方米片区楼盘销售速度片区价格销售速度比较：销售速度基本可以实现价格比较：价格是本项目最大的难点我们解决问题的技术思路
5年内有置业意向的人群中计划一年内购房的比例大幅度降低，市场观望情绪较浓
对单套面积选择：中等户型需求上升
总价、单价承受能力提高：超过78%的消费者接受的总价在20-40万之间，超过70%的消费者接受的单价在2500-3500之间。合肥客户类型◎现实和潜在需求两个层面客户群项目所在区域的人群是购房主力，而外来客户比重普遍在10%以上自住性购房占主流，如国贸公寓为87%，金地国际城住宅几乎全部是客户职业◎泛公务员群体比例最高，生意人其次，企业聚集区域则工薪阶层比例高客户敏感因素分析◎区域便利性、城市规划和价格，产品追求方正实用合肥市场客户总结我们解决问题的技术思路
片区营销水平：主要信息渠道为报纸，电视和车