第一章 不动产和不动产价格.pptx

第一章不动产和不动产价格一.不动产的概念
（一）不动产
1.不动产的定义
不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
“本法所称不动产是指指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”
------《中华人民共和国担保法》第92条不动产不动产可视为是实物、权益与区位三者的结合，它们对于不动产价格的影响同等重要。从实物角度看，现实中的不动产估价对象有：
(1)空地；
(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；
(3)地上建筑物；
(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体；
(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)；
(6)未来状况下的不动产；
(7)已经消失的不动产；
(8)现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分，如后来增加的装修；
(9)不动产的局部，如某幢公寓中的某套房；
(10)包含有其他资产的不动产；
(11)作为企业整体的一部分的不动产。（二）土地土地——是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。
广义上的土地是由土壤、气候、地貌、地质、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地的自然特性：
位置固定性
质量差异性
不可再生性
效用永续性对土地利用的三大制约：
土地使用管制——用途管制、城市规划限制
土地权利设置及其行使的限制——地役权(easement)
土地相邻关系的限制——
通风、采光、排水、排污的相邻关系；
险情危害的相邻关系。对一宗土地应有的认识——位置、面积、形状、四至、地形地势、周围环境和景观、土地权利状况、利用状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、规划设计要求、其它。*待开发土地的规划设计要求：房屋房屋——供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。
构筑物——房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、围墙等。按经济用途分——商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等；
按结构材料分——钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构；对建筑物的基本认识：自然特性——
不可移动性
耐久性
个别性
数量有限性对不动产的基本认识：
每一宗不动产都是不相同的；
不动产的物质实体是不可移动的；
不动产通常是耐久的
不动产的供给是有限的；
不动产对人们是有用的。三、不动产的分类一、不动产价格的概念
不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
不动产价格是某个时点状态下的价格；
不同的不动产权益对应于不同的价格；
一般以货币形式支付。二、不动产价格的形成
不动产的有用性(Utility)
不动产的相对稀缺性(Scarcity))
对不动产的有效需求(EffectiveDemand)三、不动产价格的基本特征不动产价格受区位的影响很大；
不动产价格既可表示为交换代价的价格，也可表示为使用和收益的价格；
不动产价格实质上是不动产权益的价格；
不动产价格是在长期考虑下形成的；
不动产现实价格一般随交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。1.按价格的形成形式分类——
成交价格
市场价格
理论价格
公开市场价格
评估价格
清算价格
政府指导价和政府定价2.按实物形态分类——
土地价格
---生地价格、毛地价格、熟地价格
---地价、单位地价、楼面地价、补地价
建筑物价格
不动产价格
---现房价格
---期房价格3.按不同的经济行为分类——
买卖价格
租赁价格
抵押价格
保险价格
课税价格
征用价格各种影响不动产价格的因素对不动产价格的影响方向是不尽相同的；
各种影响不动产价格的因素对不动产价格的影响程度是不尽相同的；
各种影响不动产价格的因素与不动产价格之间的影响关系是不尽相同的；
某些因素对不动产价格的影响是完全可以用数学模型度量，但更多因素对不动产价格的影响是无形的，难以用数学模型表达出来。1.自身因素：反映不动产本身的实物、权益和区位状况的因素。
（1）位置（对城市土地尤为重要）
西方关于不动产有句名言——
“Location，Location，Location。”
不动产的位置有自然地理位置和社会经济位置之分。
（2）肥力（对农用地尤为重要）
有自然肥力和人工肥力之分。（3）地质条件
它决定着土地的承载力（对建筑物很重要）。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。（5）土地面积和形状
（6）日照、风向、降水量、天然周期灾害
（7）建筑物外观形象及其他
建筑物外观形象包括建筑式样、风格和色调等。
另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对不动产价格均有较大影响。
（8）权益
产权的完整性、城市规划、用途管制等。2、