第七章物业综合管理与服务.pptx

第七章物业综合管理与服务第七章物业综合管理与服务第一节物业环境管理（一）物业环境的内涵
物业环境是指以人类为主体的环境，有广义和狭义之分。广义的环境包括自然环境、次生环境、工程环境和社会环境。狭义的环境是指次生环境。
（二）物业环境的种类
物业环境按照物业类型的不同，可以分为生活居住环境、办公环境、商业环境和生产环境等。二、物业环境管理的内容
物业环境管理是指物业服务企业对所管物业区域内所有环境的管理，物业服务企业通过为业主和使用人提供保洁服务、绿化管理和污染的防治等业务活动，为业主和使用人提供整洁、舒适和美观的居住和工作环境。三、物业环境的保洁管理
（一）保洁管理的含义
（二）保洁管理的机构设置
（三）保洁管理的范围
1．公共区域
2．共用部位
3．垃圾处理
（四）保洁管理的主要内容
1．健全和完善管理制度
2．制定保洁工作计划
3．进行卫生设施建设
（五）保洁管理的质量标准
保洁管理的质量标准为：五定、“七净”、“六无”和“当日清”。四、物业环境的绿化管理
（一）绿化的功能
绿化管理是指绿地建设和绿化养护管理。良好的绿化可以实现下述功能：
1．防风、防尘，保护生态环境
绿化能够吸附尘埃、降低风速、阻挡风沙。
2．降低噪音、净化空气，改善居住环境
绿色植物能够吸收二氧化碳，释放出氧气，增加空气中的氧气含量。部分植物还可以吸收空气中的有毒有害气体，净化空气。不同高度的植物搭配种植，可以形成绿色声障，吸收和降低噪音。
3．调解温度和湿度，改善小气候，缓解城市“热岛效应”
绿色植物通过蒸腾作用，增加周围空气的湿度，吸收热量，降低气温。对于缓解城市由于人造热源过多，人口、车辆密集，建筑物集中等原因造成的“热岛效应”具有一定的作用。
4．美化物业区域和城市环境
良好的园林绿化不仅可以使城市充满生机，而且能够成为业主和使用人的工作、学习、生活创造清新、优美、舒适的环境。
5．提供休闲健身场所，陶冶道德情操
在绿地中，儿童游戏、成人休闲、娱乐，老人锻炼身体，绿地为业主和使用人提供了丰富生活、消除疲劳、增进人们彼此联系与交往的场所。（二）绿化管理的范围
根据中国城市绿化分工的有关规定，居民小区道路红线之内的部分归房管部门或物业服务企业绿化和养护管理；小区内部没有路名的道路绿化归房管部门或物业服务企业绿化和养护管理。物业辖区内绿化系统由以下部分组成：
1．公共绿地
指物业范围内公共使用的绿化用地。如居住区公园。
2．公共建筑和公用设施绿地
如物业范围内的学校、医院周围的绿地。
3．住宅旁和庭院绿地
如住宅楼与楼之间的绿地。
4．街道绿地
如居住区内主干道两旁的树木。
5．垂直绿化
如屋顶、阳台、墙面等处的绿化。（三）绿化管理的机构设置
绿化管理形式有两种：
一是委托管理，即由物业服务企业委托专业绿化公司进行专业性的绿化管理；
二是物业服务企业设置绿化部，负责物业辖区的绿化养护和管理工作。
绿化部至少下设一个养护组，如需要也可设置花圃组和服务组，花圃组和服务组均可对外直接经营为企业创收。（四）绿化管理工作的主要内容
1．绿地建设
绿地建设包括新辟绿地、恢复和整理绿地以及提高绿地级别。新辟绿地主要由房地产开发公司负责；恢复和整理绿地主要是指原有绿地由于自然因素或人为因素的影响以及失管失养所造成损害部分进行整治和修复工作。提高绿地登记时根据业主的要求，对原有绿地进行全面升级改造。
2．绿地养护管理
绿地养护管理即对辖区内的绿地进行浇水、施肥、除草、灭虫、修剪、松土和维护等活动。绿地养护的特点是经常性、针对性和动态性。
3．室内绿化布置
在商场、写字楼、办公楼、高档的公寓以及工厂厂房，业主或使用人都会要求进行室内的绿化布置。室内的绿化布置要求根据环境的不同选择不同的植物，既要与周围的环境相配，又要适合植物的生存；同时注意经常调换，将某些植物拿回基地进行滋养补壮。
除上述主要管理内容外，绿化管理还涉及到绿化管理养护员的管理培训，遵循“实用、经济、美观”的原则进行利树木的选择与配置以及制定相应的绿化管理规定等内容。五、物业环境的污染与防治
环境污染是指人们将其在生产、生活和其他活动中产生的废弃物或者有害物质过量地排入环境，其数量和浓度超过了环境的自净能力或生态系统的负载限额，导致环境质量下降或恶化的现象。污染防治是指控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。（一）大气污染与防治
1．大气污染的原因
2．大气污染的防治途径
（1）合理利用环境自净条件，保护空气环境。
（2）采用空气污染控制技术。
（3）加强空气环境管理。
（4）加强对空气污染的监测。（二）水体污染与防治
水体污染是指排入水体的污染物在数量上超过了该物质在水体中的本底含量和自净能力即水体的环境容量，破坏了水中固有的生态系统，破坏了水体的功能及其在人类生活和生产中的作用，降低了水体的使用