现行政策下之商品住宅开盘及销售概述-曹阳(XXXX0824).pptx

现行政策下之商品住宅开盘及销售概述开盘及销售开盘前准备预售许可预售方案前期物业服务前期物业服务
合同备案制作销售文件预售合同销售现场布置规范销售预售合同网上
联机备案申领商品房预售许可证
9、已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋预售的证明（原件）；
10、商品房预售方案，包括：
（1）房屋预售测绘成果备案表（原件）；
（2）房地产开发项目手册；
（3）销售机构和销售人员情况表一式两份（原件）；
（4）2007年3月1日后签订土地出让合同的，或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招标的住宅项目，还需提交项目建设方案（原件）及建设方案备案登记表（复印件）；
（5）规划管理部门出具的建筑物名称批准文件(复印件)；
（6）《临时管理规约》和《前期物业服务合同》（附电子版）

项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；
属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；
物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。项目建设进度安排项目预售计划商品房质量责任承担主体和承担方式其他材料选定评估机构项目负责人同期交付规定明确预售资金监管事项标价牌或价目表内容价格手册内容明码标价不得捂盘惜售严格执行限购政策居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：
（一）本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。
（二）非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。
网上签约完成后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口应将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，并在申请办理房屋产权登记时一并提交。北京商品房的预售款，开发商禁止直接收取，而是全部购房款都要存入专用账户。开发商按照工程进度各节点，按比例提取工程建设款。

立法动态——

《北京市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）与《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称“《暂行办法》”）比较

一、经济适用房未被列入资金监管范围

《征求意见稿》：本市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本办法。
《暂行办法》：本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本办法。
二、增加提款节点

《征求意见稿》：在地下结构完成和结构封顶之间，增加了一个节点——“项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的，可增加“建设总层数达1/2”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的，可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。”。
《暂行办法》：在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证这4个节点上，开发商可按照申报方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款、采购材料等费用。
三、《征求意见稿》增加变更监管银行应具备的条件

项目预售过程中，开发企业申请变更监管银行的，应当取得原监管银行同意并与新监管银行重新签订监管协议。项目已预售房屋的，还应当具备以下条件：
（一）与购房人签订补充协议，明确监管银行变更情况；
（二）及时将原专用账户内资金转入新专用账户，并注销原专用账户；
（三）告知个人住房贷款银行专用账户变更情况。
开发企业申请变更监管银行期间，暂停项目预售。
四、其他变化

1、关于购房定金——征求意见稿进行了细化和明确：“房地产开发企业收存的定金，应在网上签约后二个工作日内存入专用账户”。
2、关于房地产开发企业违反资金监管的处罚——征求意见稿还增加了：“房地产开发企业如果未按规定收存或使用预售资金，情节严重的，将限制该房地产开发企业在北京所有开发项目的商品房预售”。
住宅专项维修资金制度商品房预售合同网上联机备案预售合同网上联机备案程序：

（一）买卖