物业管理第八章物业服务企业管理.pptx

第八章物业服务企业管理第八章物业服务企业管理第一节物业服务企业的设立与资质管理2.综合分析
市场调查的结果必需经过分析研究，才能作为决策的依据。从已有的数据和资料中，分析和发现出有用的、真实的部分。一般情况下，物业服务需求大于供给，并且2~3年后仍能保持盈利时，物业服务企业的建立即可行。否则，需要慎重。
3.编写可行性研究报告
可行性研究报告是可行性研究的过程和结果的文字表达，是决定是否设立物业服务企业的主要依据。报告的主要内容是：市场调查情况分析、自身所具备的资质条件分析、建立物业服务企业的前景预测，未来物业服务经济效益的分析及最终结论等（二）设立条件
现代物业服务企业大都是以公司的形式出现，因此，申请设立物业服务企业应该按照《中华人民共和国公司法》约定的条件执行。
1.有限责任公司的设立条件
《中华人民共和国公司法》第19条规定，设立物业管理有限责任公司，应当具备下列条件：（1）股东符合法定人数；（2）股东出资达到法定资本最低限额；（3）股东共同制定公司章程；（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；（5）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
2.股份有限公司的设立条件
《中华人民共和国公司法》第73条规定，设立物业管理股份有限公司，应当具备下列条件：（1）发起人符合法定人数；（2）发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；（3）股份发行、筹办事项符合法律规定；（4）发起人制定公司章程，并经创立大会通过；（5）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；（6）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。（三）设立程序
物业服务企业设立的程序一般报括资质审批、工商注册登记、税务登记和公章刻制四个步骤。
1．根据《公司法》规定的设立条件，准备好有关资料和文件。
2．向所在地房地产行政主管部门提出书面申请。以北京为例，北京市颁布的《物业服务企业经营资质审批规定》第5条规定，设立物业服务企业要按照下列程序办理审批手续：
（1）申请单位向所在区、县房地局提出申请。涉外物业服务企业的设置直接向市房地局申请。申请采用书面形式，并须填写《物业服务企业审批申请表》；
（2）区、县房地局接到申请后，先进行初步审查，经审查合格，在15日内报市房地局审批，市房地局应当在10日内作出是否批准的规定。经批准，核发《物业管理资质合格证书》。
3．向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业登记，领取营业执照。
4．取得上述有关证件后，物业服务企业还要持有关证件到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制。
上述程序结束后，物业服务企业即可合法地开展物业服务各项业务。三、物业服务企业经营资质的办理
（一）物业服务企业资质等级标准
《物业服务企业资质管理办法》把物业服务企业分为三个资质等级。各资质等级物业服务企业的条件如下：
1．资质一级企业
（1）注册资本人民币500万元以上。
（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
（3）物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：多层住宅200万平方米，高层住宅100万平方米，独立式住宅（别墅）15万平方米，办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。2．资质二级企业
（1）注册资本人民币300万元以上。
（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
（3）物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：多层住宅100万平方米，高层住宅50万平方米，独立式住宅（别墅）8万平方米，办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。3．资质三级企业
（1）注册资本人民币50万元以上。
（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
（3）物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
（4）有委托的物业管理项目。
（5）建立并严格执行服务质