南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议.ppt

南京世纪城香溢二期整体定位及物业发展建议报告思路我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向背景及约束条件2#报告思路本项目位于主城区的边缘片区，距中心城区近，毗邻幕燕风景区项目所在片区——下关区政府支持力度逐步加大，未来规划利好幕府片区正逐步成为大型居住聚集区，交通便利，但缺乏生活配套片区内现有楼盘整体定位不高，以中端楼盘和安居房为主幕府西路的嘈杂和周边的安居房会对项目拉升品质带来负面影响；地块略有坡度，无可利用资源中等规模，中高容积率，自带大体量综合商业位于主城边缘区域，无优势资源，自带大体量商业的中等规模开发项目报告思路本项目未来发展方向预判——中高端矛盾和冲突（Complication）——现状与目标之间存在着的矛盾或冲突提出问题（question）——要实现从现状到目标必须要回答的核心问题报告思路市场竞争分析城中板块
>10000中高端客户的争夺，河西板块和宁南板块将成为本项目的主要竞争对手河西板块的产品引领南京，主力客户来自鼓楼以南区域宁南板块产品无亮点，客户主要来自鼓楼以南鼓楼以北的中高端客户需求被压抑，其目前置业被其他片区分流或待购目前鼓楼以北的中高端客户，未能得到很好的需求释放，这是本项目的机会点，我们可将关注点放在鼓楼以北的中高端客户市场竞争分析城北板块竞争格局形成两个片区：以旭日景城为代表的幕府片区和以林景瑞园为代表的迈皋桥片区幕府片区和迈皋桥片区现有住宅项目基本属于中端产品,处于初级水平，本项目具有很大突破空间幕府及迈皋桥未来一年内新推约2270套，与本项目可能存在直面竞争的林景瑞园未来放量较小，同时片区内楼盘去化良好，所以片区内竞争对本项目影响不大2005年至2007年2月，下关区和迈皋桥片区住宅总体放量低（预计规划面积31.73万平），以小规模为主，与本项目直面竞争较弱预计2008年，下关区推出三个项目，迈皋桥片区无项目推出，本项目未来竞争不激烈目前市场产品以中端为主，中高端留有市场空白，且未来放量不构成正面竞争，可突破空间大报告思路鼓楼以北中高端客户细分下关区私营业主——注重身份地位，追求生活高度，重视物业形象品质与升值空间，多次置业，支付力强下关区公务员、泛公务员——追求舒适的环境，注重小区品质形象，追求生活品质的提高与享受，二次置业率高，支付能力较强改善居住环境的当地及周边居民——对价格敏感，重视高性价比，看重交通和配套鼓楼以北公务员、泛公务员——关注小区环境品质，看重交通，追求生活品质和居住环境的提升，二次置业者居多鼓楼以北年轻白领、工薪阶层——关注生活环境，看重交通和社区配套，对价格敏感江北私营企业主、江北公务员、白领——向往城市生活，注重子女的教育，关注环境和品质产品品质与环境是是中高端客户的关注点，同时也是本项目的发力点报告思路Q1:是否存在中高端的目标客户?
项目战略：
以高品质国际社区和创新产品引领城北客户需求，突破区域形象，成为城北乃至南京市的标杆项目，打响世纪城品牌
报告思路整体定位通过全新生活方式的演绎、体验式的场景展示、完善的商业配套，凸现社区价值，树立标杆整体定位本项目形象定位诠释营造国际的高品质的生活体验场景，超越市场，提高附加值和形象力国际高品质示范生活的价值体系——关键词：国际的、高品质的、休闲的国际休闲复合型社区的氛围营造整体定位二期客户将主要来自于本区域私营业主、公务员，具备一定经济实力欲改善居住环境的居民；鼓楼以北的公务员、白领、工薪阶层；以及部分江北客户目前客户主要以鼓楼以北首次置业和区域内改善居住品质客户为主，其次辅以公务员、私营企业主等客户，客户组成区间呈现正态分布由此，二期目标客户层级特征显现客户演变：随着项目品质的提升和区域的成熟，客户由以下关区当地居民为主的中端客户向中高端客户的的消费群体逐渐转变整体定位本项目产品由5+1或4+1的花园洋房、小高层和高层组成产品价值体系：整体以中高档产品展示社区形象品质，突破区域价值多样化的物业类型丰富项目产品线，完善项目价值体系，同时能满足不同客户的置业需求报告思路基于本项目的战略定位，对区域市场和目前南京市场领先的产品研究和目标客户需求的综合考虑，提出本项目的物业发展建议Part.1城北楼盘规划对物业价值的提升不够充分，河西楼盘规划利于营销价值的节点展示，并形成组团及其亮点提升物业价值客户注重楼间距、景观环境与社区配套原有规划与定位基本相符合，但缺少亮点，对物业价值的提升不够充分，仍需做局部调整农
贸
市
场规划方案评价体系——本项目规划基本符合要求，但仍需局部调整规划建议改进原则改进现有产品，在保证容积率和日照的前提下，建造部分5+1洋房，形成产品亮点，提升整个楼盘档次出入口建议设置在翠庭路上，提升展示效果，同时与1期3号地块入口相呼应，衔接两期项目园林节点需要配合营销体验，起到展示作用，给到顾客