合富辉煌_青岛天泰城四期销售执行策略_356PPT.ppt

项目整体工作框架项目报告目录第一部分：宏观经济、城市空间及市场研究城市经济及宏观房地产研究青岛印象中国的青岛、世界的青岛中国经济强市山东省经济核心及对外窗口中国北方重要的海滨生态城市旅游大市中国对外贸易强市交通强市中国的第二大品牌之都08年中国奥运城市帆船之都青岛经济形势对房地产市场有何影响？高生产、高外向型城市青岛市GDP2005年在全国副省级市中排名第四增长迅速“十五期间”平均增长率为15.6%。2005年青岛市GDP增速位列如下选择对比城市的第1位。青岛快速增长的经济总量为城市的房地产业带来发展机遇。城市城市青岛对外贸易水平高支持了GDP的快速增长也决定了其经济的高外向性青岛利用外资水平高但近两年有所回落外商的置业需求是青岛房地产市场购买力的重要组成部分青岛属于工业化城市房地产业等第三产业面临着巨大的提升空间青岛市人均可支配收入水平优势不明显但快速增长后续消费力较为可期。2005年青岛及对比城市居民存款情况一览表(单位:亿元)2005年青岛及对比城市消费品零售总额一览表(单位:亿元)近五年间青岛市居民收支情况图时期青岛的整体经济形势比较乐观“五高”（高总量、高增长、高投资、高生产、高外向）的经济特征使其房地产市场近年来得以快速的发展；青岛居民的消费水平不高居民消费收敛但提升空间较大；青岛外来人口是拉动青岛房地产增长的重要因素为青岛房地产市场提供稳定的新增需求。如何理性的评判青岛房地产市场的发展前景？青岛房地产市场投资增长稳定但整体总量偏小后续提升空间巨大大青岛房地产投资占固定资产投资的比重低供给局限青岛固定资产投资构成青岛房地产市场近五年房价快速增长销售率也稳定增高2005年青岛及对比城市平均房价及收入情况区域划分青岛市区（四区）房地产开发市场化水平判断—理论模型阶段1994年以前如何看待宏观调控对青岛市场的影响？国家九部委2006年5月24日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》新政在青岛的实施状况新政实施对青岛房地产的市场影响新政实施后房地产市场受到短暂波动总体上青岛房地产成交均价继续上扬从总体判断上看青岛经济发展向好房地产发展态势向好呈现出投资总量相比固投较低价格及销售率均增长较快的特征原因：一是青岛投资的主要导向是生产性投资房地产投资全面热点还未全面形成；二是大青岛各区域的房地产投资水平相差非常悬殊：市区及崂山区以外各区的房地产投资水平还非常低房地产热点还未向青岛周边卫星区市蔓延人口结构上青岛的后续新增住房供应将以外迁入青岛的新增人口为主要消化对象。青岛市区房地产市场处于从快速增长期向平稳增长期过渡的转型期。新政的颁布对青岛2006年的房地市场带来影响（供求、价格短暂的波动）使青岛的房地产发展趋势具有不确定性。城市空间发展研究项目所在区域如何应对城市空间发展带来的机遇？黄岛：现代港口、新兴工业旅游度假、商贸物流在“三点布局、组团发展、一线展开”的大青岛发展格局下将有效解决主城区功能过于集中后续发展用地不足的瓶颈为主城趋向饱和的各种功能提供了释放的空间也给各待开发区域带来了承接各种城区功能转移的机遇城市发展战略：北拓、东止、南优、西进……该地区（北部）必将成为青岛市下一阶段城市发展的纵深区域和未来城市空间拓展的重点地区。——青岛市城市总体规划纲要（2004－2020）胶州湾高速公路主城段及延长线北部·四方——城市传统工业区生活环境较差非城市发展重点未来规划的集中居住组团的住房建设主要为旧城改造李沧：东西差距较大沧口滞后发展片区形象较差但与城区交通连接顺畅；李村发展较成熟是当前的区域级商业中心居住配套较好北部·城阳——青岛北部综合性城镇中心相对独立于青岛主城区其居住功能规划发展向西、向东项目区域并非城阳居住功能的发展重点本项目亦非李沧居住发展区但李沧连片发展的态势将使项目区域获得借势的机遇（同时面临着李沧强大的竞争）项目区域必须依托单个典型大盘的发展带动区域发展从而成为城市居住功能发展方向上的一“极”项目项目区域市政配套不多项目开发必须通过自身配套完善弥补区域不足从城市扩展看项目的发展市场格局及竞争个案研究项目所在区域在城市房地产发展中的地位如何？城市热点板块发展趋势总体市场格局中心城区板块项目名称规模较小容积率高：区域是城市发展成熟区可开发用地不多建筑密度大开发强度大南部沿海、CBD价格领跑青岛市场并从核心向往外围递减：受土地价格以及区域价值的影响CBD及沿海一带价格高达10000元/m2而老城区毛坯均价为6500～7000元/m2以市内外中高端、高端客户为主：受城市核心地段的高价值、完善的配套、便捷的交通、身份感体现的吸引以及高价位的影响本地及外来中高端、高端客户为主力消费者商务人士也多后续土地供应以旧城改造为主：老城区后续可利用土地不多旧城改造是后续用地的来源崂山板块项目名