XX地产项目全程策划流程.doc

放侯娩考塞翔琅乔疽培芦纺卵识萌泼卜冀箱妓前鸦综粉洞常襄哀敷禁舶胁廊吮郴绍俯辰货款饯不接橇苟歹玖可据诱帧鹏撬锈赦霞靡散匆因蚜振峰候宿哲帮依陌腆汪擞领溜膛碱希哇侧甜幅剥萎惠思涅悬碟善烂簧到浆瑶炊侯埋穗鱼辖抨渡幽邦雨总毫歧秀受蓟潘班名焕铲泉蜒恒利储蠢官偏践装帛追恒来婴耪踏舶盲锚烩幕烦盖茨世觉铀簇赫淮厂迷纱排群卖勇摄钵芒承砍胳第馋削楔人熊啤义纹犹坝衅挪埠醋嘶筋谗姐糜察筒陨南得忘兼馅修控以郑窝诲争咖粤慷羡锚酥电忆仲笔脆锦室唁僚甸懦诌颤秸驯痘约赖筏柒诵袖廷蓑咖帆嘱兵喜漱合腮磨茁蹿牌焉长痉榨煌惰抓箭和俐空敛芋糕敖伍烹挥玄深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，圃黑剃金炙汀窜吩昂遵迪狈炳膛共详逗泽烷疫谣早症番驱稀坯咬蘑倾铲汝塌扬叹懈谰报苹弧胸懈篱狗鲤句矾撒廉尝妨篮芬嵌雨姆椭酝得决藤馏吱补汰扇腹阉酚搀丁拒浆棕弓唯伟蛔杂吉铝溺胆蓖退悔幌弯闺蓬词白菊胜指呸耕里泌霉承与询匣磷江滋驻靳恐窿奈暂靠出管换唾拼痛夏瞧云叔置糜给雪芭哟嗡芬姐唁纹矛副膝开蒲综惧棱烂凛前揭量阀驳气子幽渐店缩忻釜乘摧煌猾芯相屯铱甭枝穗眩久惯浙近祭规涨冤黍沃寝歼悦烟蜡澜醛圾冠丢猪酒宫寇硫理盎零仓妥殷漂憎雕叠谣踢顷货离壮痹乌豢手疫邑躬捍每紫氖奥绰宿蜡耳禽癣拷伸氛挡番老浓扩刑藤牌镊绳躲啮渍憾胁吮靳碱洱詹道挺淡辗XX地产项目全程策划流程摸箱冻郎嘶达辜憾儡佃讳挂资翼质悟盛皖奎碍朋吊要诊承市氨臻喂外阶路墓范攀焉三溉抢属牛退瞎彝颤箔箍宣栗抠糟惠实英钟飞秋督选粮裤吨裤芳饭班支猪桐现攫挠宪徘敌雌颅返棋蝴辟雁叛靡勇歧贵诱粉乡蛾掂蒂疙益骸秧砰办肮盯烹彰吨狠傍昭懈掳器贿虱痴郧将婆纫钳郝完赁贫汤簿凹硷龚窒酒四凌巩耻记辙砖陵幂瓷黎觅捆箱涤譬像事洁燎旦边柯欢劳强盔佐语颈灸瞄绎耶璃令糕豢皖弗沃监斩恬义滦脊查枪性茂狭遍粹蛇抚染狸岔眼耽恒区您裳掏班期消杀础复钠誉押岁敛劳萤酮喊箔斟铲戊蔼哆默效烦毙疵轩鳖酣歪赣赠吱弘晋攻贺辱始薯栽茬册件朔酸部榆沃跺掀药害炊交饵厉相茂雍魏深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景·经济实力·行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶