商业项目商圈调查与选址知识.doc

连锁事业商圈调查与选店***目录***壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定重要条件总则一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的涉及：了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。拟定产品组合及促销重点。分析商圈是否重迭。计算在某一地理区域内应开几家店。找出商圈内的障碍，涉及：道路设施不便。人口拥挤。交通过度拥塞。法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否剧烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运送是否方便（交通状况）、可否运用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评估是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。四、营业展店组织架构展店工程展店开发营业管理营业单位五、展店开发岗位职责商圈情报之积极收集。商圈资料之建立。商圈之规划、评估、分析报告。执行开店之布点策略制度。展店计划、活动之推动。商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。租店及选店业务之执行。租金行情之分析了解和呈报。竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。定期（每季）展店发表会之规划与推动。展店评审作业之规划与推动。准加盟店之拜访和公关。和房东之租店谈判。与法务订定租店协议。执行开店管理及制度。不良店之迁移和淘汰。其它有关展店事项。贰、商圈的定义商圈（tradearea）是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的比例将商圈划分为三部分：重要商圈(primarytradingarea)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55—70%。次要商圈(secondarytradingarea)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。边沿商圈(fringetradingarea)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。边沿商圈（包含剩余的顾客）次要商圈商店（包含大约二成的顾客）重要商圈（包含大约七成的顾客）注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。布点计划取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场合资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育限度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈报告NO评估归档YES展店确立商圈调查绘制简图叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式商圈范围划分拟定如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：1.商圈范围A.集中型商圈重要商圈半径在2023米以内，次要商圈半径在2023米—5000米之间，边沿商圈在5000米以外。B.分散型商圈重要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边沿商圈在1000米以外。2.马路之分界、凡超过４０米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、重要干道3.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划提成两个不同商圈4.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划提成不同商圈。5.安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划提成不同商圈。6.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划提成不同商圈。7.单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划提成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。商圈之界定方法[Compass法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量运用车子的里程表便可简朴的测出。从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点=———————————————竞争店的卖场面积1+——————————计划用地的卖场面积例：A竞争店60平米B竞争店20平米1000米600米计划地30平米1．计划地与A竞争店的分歧点：1000米1000米商圈的境界点=——————————=—————=414米60平米2.4141+————30平米2．计划地与B竞争店的分歧点：600米600米商圈的境界点=——————————=—————=330米20平米1.8161+————30平米[Compass法则]的限制：1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响，假如服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。三、绘制简图1.集中型商圈为周边5000米简图分散型商圈为周边1000米简图2.标出重