[行业报告]房地产市场调查报告.doc

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呈交东昌公司：
东昌·玉龙公馆
（含山）

市
场
分
析
报
告

2013/2/23

一、宏观市场动态
1、房地产调控新政箭在弦上两会之后或推出组合拳
在楼市响起一片“涨”声之时，20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
市场分析认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士分析认为，虽然会议并未提出具体的调控新举措，但是预计两会后中央仍有很大可能将出台力度更大的调控新政。
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。
“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。“国五条”还要求，已实行限购城市按统一要求完善措施，未实行限购城市房价上涨过快的，应及时采取限购等措施。这是政策从严的表现。既是继续严格执行既有限购政策，也是意味着限购范围有可能扩大。
有媒体评论称，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。
原住建部副主任王珏林认为，本次中央强调的都不是新问题，此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制度的执行和管理，有针对性地稳定市场。
业内人士指出，中央出台新一轮调控政策的可能性较大，但全国两会前一个月“应该是政策真空期”。虽然房企销售情况向好，但政策可能的变动将导致地产股面临调整。按市场情况判断，调控新政出台是趋势，但限制二套房的政策可能是政策组合拳中的一部分，不然单就这项政策不足以控制房价。

2、房企销售业绩向好
虽然政策变动的传闻不断，但在市场明显好转的情况下，房企的销售业绩持续向好。据中国指数研究院数据，春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)同比上涨的城市达21个。其中，14个城市成交面积涨幅超过一倍，贵阳同比涨幅最大，达到2675%。一季度房地产市场成交量还将继续攀升，房价上涨还将持续。房企加快推盘节奏，购房者积极入市，将推动市场走向火热，新开盘HYPERLINK"http://news.dichan.com/news/13.html"\t"_blank"项目的去化率也将明显增加。而在买卖双方的博弈中，房企主动地位将大大增强。在这种背景下，2013年房地产行业的利润率将会出现明显的回归。
二、含山房地产销售概况
2月中上旬，恰逢春节长假，返乡人流量激增，含山楼市整体销售趋于快速上升阶段，销售套数较之上月同期有明显增加，引爆春节销售高潮；玉龙公馆、玉府龙庭和玫瑰园等项目延续了上月的强劲，依旧取得了不错的销售业绩。
本月（截止2月22日），含山房地产市场住宅销售面积、套数、均价排行情况如下图所示：

根据含山县房产局数据显示：截止2013年2月22日，含山县本月商品房住宅销售面积为52075㎡，销售套数为494套，成交均价为3841元/㎡。其中环峰镇本月住宅销售面积41725.60㎡，约占比80%；销售套数398套，约占比80%；成交均价为4143元/㎡。纵观2月份含山县住宅销售面积、套数、均价三方面数据，较1月份相比都有很大的提升，销售面积和套数都增加了一倍，全县的成交均价提高了384元/㎡，环峰镇的成交均价提高了173元/㎡。

三、周边竞争项目销售动态
◇盛世华庭：
本月销售情况较差，其核心竞争力为靠近新含中的区位优势，当前优惠及宣传力度均不大，影响了项目的销售。所售房源为多层及小高层，多层均价接近4000元/平米，景观区楼王均价约为4300元/平米。热销户型为80-90㎡的两室户型，小三房户型，多为自住型客户。盛世华庭在本项目主要乡镇客源地仙踪镇宣传力度较大，设有道旗及售楼部，对玉龙公馆仙踪客户的来访量有一定的分流影响。
◇鸿联玫瑰园：
本月销售前茅，新开盘项目，鸿联地产四季花城之后又一力作。其核心竞争力为含山中学、小区配套幼儿园的学区优势和超大规模社区的卖点，四季花城的热销也提升了该项目的无形价值，此外，新开盘的巨大优惠力度和较多的户外宣传推广也是其热销的原因。目前开盘的13#、14#、16#、18#本月共销售了69套，热销户型为99㎡、106㎡、